Пакет документов для продажи квартиры

Это процесс перехода жилья от одного собственника к другому. В оформлении участвуют продавец квартиры, покупатель и их представители — агенты по недвижимости. Задача агента — не просто подготовить договор и уладить вопрос с документами, но и проверить их, чтобы потом у нового владельца не возникло проблем с правом собственности.

Сделка по недвижимости не совершается в один день. Это длительный процесс, который состоит из 8 этапов и занимает от 10 рабочих дней до нескольких месяцев. Риелтор Мария Нефедова рассказала нам, из каких этапов состоит сделка купли-продажи недвижимости и что должен делать агент на каждом этапе.

Читать по теме
Как написать объявление о продаже недвижимости

Определяем юридический статус квартиры

Юридических статуса жилья всего два:

Первичное жилье — это то, на которое не устанавливалось право собственности. Его можно приобрести по договору долевого строительства до момента сдачи дома в эксплуатацию, либо в готовом доме при условии, что застройщик еще не оформил квартиру на себя. Портал «Как просто» утверждает, что если застройщик не успел продать квартиру до сдачи дома и оформил ее на себя как на юридическое лицо, то жилье автоматически становится вторичным.

К вторичному жилью относятся все квартиры и дома, на которые хоть раз устанавливалось право собственности.

Определить юридический статус жилья риелтору нужно, чтобы оценить для себя объем работы и понять, что делать дальше: с каким продавцом заключать договор купли-продажи, какие документы готовить и как проверять сделку на чистоту.

Проверяем юридическую чистоту квартиры

Перед заключением договора купли-продажи необходимо проверить собственника и юридическую чистоту объекта.

1. Проверяем собственника квартиры. Это важный пункт, так как на рынке недвижимости все еще остается немало мошенников.

Что необходимо проверить:

• Физическое и психическое здоровье продавца . Если у него есть психические расстройства или неврологические заболевания, сам собственник или его родственники могут оспорить сделку в суде, и ее признают недействительной. Именно поэтому важно запросить у собственника справки о том, что он не состоит на учете в наркологическом или психоневрологическом диспансере.
• Количество наследников, которые могут претендовать на жилье. На рынке недвижимости распространены махинации, когда владелец «забывает» о других наследниках, а потом эти третьи лица оспаривают сделку в суде и оставляют покупателя без денег и квартиры.

— При проверке документов обращайте внимание на срок владения жильем. Лучше, чтобы он превышал 3 года. Так как 3 года — срок исковой давности по оспариванию наследства.

Бывают такие ситуации, что мошенник, узнав о смерти одинокого гражданина, подделывает свидетельство о рождении и выдает себя за ребенка умершего. С этими поддельными документами он идет к нотариусу и вступает в наследство. Вместе с тем он понимает, что в любой момент могут возникнуть реальные наследники, и старается поскорее избавиться от недвижимости.

• Наличие несовершеннолетних собственников квартиры. Чтобы проверить законность прав на продажу жилья в этом случае, нужно подать запрос в органы опеки и попечительства. Именно они выдают разрешения на сделку.

2. Получаем выписку из ЕГРН. Выписка нужна обеим сторонам сделки: продавцу — чтобы подтвердить право собственности на квартиру, а покупателю — чтобы проверить юридическую чистоту квартиры. Но получить ее можно не на все объекты, а только на те, которые зарегистрированы после 1998 года.

По данным портала Yur-zakon.ru, до 31 января 1998 года право собственности на недвижимость регистрировалось в БТИ. Поэтому, если квартира была приобретена до этой даты, то продавцу нужно будет заказывать справку в этой инстанции.

Что можно узнать из выписки или справки:

• подробную информацию о квартире: адрес, площадь, этаж, когда и кем был построен дом;
• количество собственников квартиры;
• историю перехода прав собственности;
• наличие обременений.

Справку нужно заказывать непосредственно в БТИ и ждать около 10 дней. А выписку можно получить двумя способами: по заявлению через МФЦ или через онлайн-заявку. В первом случае придется ждать 3-5 рабочих дней, а электронную справку можно получить за несколько часов.

3. Изучаем документы объекта недвижимости. Портал «Правомер» выделяет 2 типа документов, которые необходимо проверять перед сделкой:

• правоподтверждающие — подтверждают право собственности на квартиру;
• правоустанавливающие — в них указано, на основании чего квартира находится в собственности продавца.

К правоподтверждающим документам относятся:

• Свидетельство на право собственности — выдавалось при оформлении жилья в собственность с 1998 по 2016 год;
• Регистрационное удостоверение из БТИ — выдавалось до 31 января 1998 года;
• Свидетельство о собственности на жилище — выдавалось московским правительством в 90-е годы во время приватизации.

15 июля 2016 года были внесены изменения в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». С этого дня свидетельство на право собственности выдавать перестали. Если квартира была оформлена после внесения изменений, тогда правоподтверждающим документом будет являться только выписка из ЕГРН.

К правоустанавливающим документам относятся:

• договор купли-продажи;
• договор передачи жилья в собственность;
• свидетельство о праве на наследство;
• договор дарения;
• договор мены;
• договор ренты;
• справка ЖСК о выплате пая;
• договор долевого участия;
• решение суда.

Что еще нужно проверить перед покупкой квартиры? Юрист по недвижимости Алексей Малаев советует также смотреть на следующие документы:

• Справка об отсутствии задолженности. Из нее вы поймете, висят ли на квартире задолженности по коммунальным платежам. Справку можно получить в ЖЭКе. Обратите внимание на платежи по взносам на капитальный ремонт — как правило, именно их не оплачивают чаще всего.

• Выписка из лицевого счета. Из этой выписки вы узнаете, кто на данный момент прописан в квартире, а также есть ли долги по квартире. Документ можно получить в МФЦ.

Риелтор Елена Моштакова советует проверять в документах соответствие паспортных данных владельца из правоустанавливающих документов с фактическим адресом, который прописан в паспорте собственника.

— Если в документах найдены несовпадения, то их нужно менять. Как-то при подготовке к сделке я увидела несоответствие фактического адреса и адреса в свидетельстве о праве собственности. Оказывается, несколько лет назад улицы были переименованы, но жильцы об этом не знали.

Чтобы привести документы в порядок, им пришлось менять гражданские паспорта, и только после этого вносить изменения в свидетельство о праве собственности.

Заключаем предварительный договор купли-продажи

Заключать его нужно в том случае, если покупатель пока не готов заключить основной договор, но уже точно определился с квартирой. Если у него нет всей суммы в наличии или не готовы документы, то по предварительному договору он забронирует квартиру и выкупит ее позже — в срок, предусмотренный договором.

— Риелтор должен разъяснить обеим сторонам условия договора и ответственность за их несоблюдение, которая предусмотрена статьей 429 ГК РФ. Когда агент убедился, что покупатель и продавец согласны с условиями договора, только после этого он может давать документы на подпись.

Во время заключения договора покупатель должен внести задаток за квартиру в сумме 5-10% от общей стоимости жилья. Она закрепляет квартиру за покупателем, а собственнику гарантирует продажу.

На получение задатка риелтор составляет дополнительное соглашение, в котором указывает стоимость квартиры и сумму внесенного задатка. Если после заключения предварительного договора купли-продажи клиент передумает покупать квартиру, то задаток ему не возвращается.

Читать по теме
Работа с конфликтными клиентами: 7 правил и 30 стоп-слов

Запрашиваем у продавца документы для регистрации сделки

На сделку продавец должен принести пакет документов, который после подписания договора купли-продажи передается в Росреестр для регистрации. Портал «Про собственность» разместил список этих документов:

• паспорт собственника;
• кадастровый паспорт и техпаспорт объекта;
• правоустанавливающие документы;
• справка о составе семьи;
• документ, подтверждающий отсутствие налоговой задолженности;
• справка об отсутствии долга за услуги ЖКХ;
• согласие всех собственников на продажу квартиры;
• согласие второго супруга;
• разрешение отдела опеки, если собственник несовершеннолетний.

Отсутствие хотя бы одного из этих документов приведет к отказу в регистрации.

Чтобы не потерять этот список, его лучше хранить не в записной книжке, а в специальной программе вместе с данными клиента и копиями документов. Для этого подойдет CRM-система, где список можно закрепить в виде чек-листа и открывать его в один клик. Посмотрим, как это выглядит на примере облачного сервиса S2 CRM.

При настройке достаточно один раз прописать весь список документов и закрепить его за соответствующим этапом сделки. Тогда он автоматически будет появляться внутри карточки сделки при ее переводе на этот этап.

Чек-лист в карточке сделки в S2 CRM.

Чтобы не запутаться и видеть, какие документы клиент предоставил, а какие нет, достаточно просто поставить галочку в чек-боксах напротив соответствующих пунктов. Они тут же будут перечеркнуты, и риелтор сразу увидит, сколько еще документов осталось запросить у клиента.

В S2 CRM удобно отмечать имеющиеся документы в один клик.

Вы риэлтор, и вам надоело тратить время на рутину?

Автоматическая выгрузка объявлений, парсинг объектов, создание документов по шаблону, запись звонков и отправка sms.

Подписываем договор купли-продажи

Заместитель директора департамента АН «Прайм-сервис» Ольга Берестнева рассказала, каким должен быть порядок оформления договора купли-продажи квартиры и назвала 5 его обязательных пунктов:

• описание сторон: ФИО, дата и место рождения, пол, реквизиты документа удостоверяющего личность, адрес постоянной регистрации или временного проживания;
• описание объекта недвижимости: адрес, этажность, площадь и кадастровый номер;
• цена объекта недвижимости и сроки выплаты полной суммы;
• зарегистрированные лица и сроки снятия их с регистрационного учета;
• срок передачи жилья в собственность по передаточному акту.

Отсутствие хотя бы одного из пунктов влечет за собой недействительность сделки. Кроме того, Ольга советует включить в договор дополнительные два пункта, которые не являются обязательными, но помогают найти решение в спорных ситуациях:

• семейное положение продавца и покупателя на момент заключения сделки. Это поможет избежать претензий супругов на квартиру после заключения договора. Если на продавец укажет, что женат, тогда он обязан предоставить согласие супруги на продажу недвижимости, или сделка не состоится;
• обязательства продавца вернуть деньги в случае претензий третьих лиц на объект.

Есть еще несколько организационных моментов при составлении договора, о которых должен знать каждый риелтор.

— К важным моментам оформления договора купли-продажи можно отнести следующие:

• название договора купли-продажи должно соответствовать его сути;
• подписывать договор нужно только синей шариковой ручкой, так как черная похожа на копию, а гелевая быстро выцветает;
• нумерация пунктов должна быть строго последовательной;
• в тексте не должно быть помарок и пятен;
• листы договора необходимо сшить или пронумеровать, а также подписать каждую страницу обеими сторонами сделки.

Оплачиваем госпошлину и регистрируем право собственности

При оформлении сделки купли-продажи покупатель должен оплатить госпошлину, размер которой зависит от его юридического статуса и статуса самого объекта недвижимости. На портале «Госуслуги» указаны стандартные размеры госпошлины:

• квартира или частный дом для физического лица — 2000 рублей;
• дом вместе с участком для физлица — 2350 рублей;
• дом или квартира для юридических лиц — 22000 рублей.

Главное условие при оплате госпошлины — платить должен участник сделки. Если в квитанции будет указано третье лицо, то ее придется оплачивать повторно.

Документы на регистрацию подают все участники сделки. Для перехода права собственности потребуется:

• весь пакет документов продавца, собранный после подписания предварительного договора купли-продажи;
• договор купли-продажи;
• передаточный акт;
• документы, удостоверяющие личность покупателя.

Задача агента — проконтролировать, чтобы все документы были заполнены правильно и убедиться, что специалист отдела регистрации их принял.

По данным портала Consultator, подать пакет документов на регистрацию можно через МФЦ или сразу в Росреестр. Разница в сроках ожидания: через МФЦ готовые документы придется ждать на 2 дня дольше.

Читать по теме
Новые технологии в недвижимости: топ-5 сервисов

Получаем свидетельство о регистрации нового владельца

Через 10 дней после подачи документов покупатель сам получает в Росреестре выписку из ЕГРН с новыми данными. Задача агента — проконтролировать, чтобы в выписке не было допущено ошибок. Агент может и самостоятельно получить выписку, но только с генеральной доверенностью от покупателя.

После получения документов на право собственности агент контролирует передачу ключей новому владельцу. Как только ключи получены, покупатель выплачивает агенту комиссионные, сумма которых указана в договоре на оказание риелторских услуг. На этом сделка считается завершенной.

Перед тем, как приступить к покупке или продаже недвижимости, риелтор должен изучить порядок сделки купли-продажи квартиры и выяснить все тонкости, которые касаются документов. Не зная правил и порядка проведения купли-продажи квартиры, агент рискует затянуть сделку на несколько месяцев или вовсе оставить клиента без квартиры. Чтобы лучше разобраться в тонкостях проведения сделки, научиться находить клиентов и получать высокие комиссионные, читайте советы экспертов в нашем блоге .

Автор: Дарья Милакова

Пользуйтесь S2 CRM семь дней бесплатно

Какие документы нужны собственнику для продажи квартиры?

Самый простой стандартный вариант для совершеннолетнего взрослого собственника (ов) — продажа жилья за «живые» деньги, наличный расчёт, без ипотеки, материнского капитала, государственных сертификатов и субсидий. Вот полный актуальный список на 2024 год:

• Гражданский паспорт или иной предусмотренный в таких случаях Законом временный документ, удостоверяющий личность собственника квартиры (например, это может быть заверенное командиром части удостоверение военнослужащего специалиста). Где взять? Поищите в ящике тумбочки или столе, в карманах куртки – уверена, он должен быть где-то совсем рядом!
• Правоустанавливающие документы на объект недвижимости говорят нам о том, на каком основании собственник владеет квартирой. Это может быть договор дарения, мены, исполненной ренты, свидетельство о праве на наследство, первичная приватизация, договор купли-продажи квартиры или просто ДКП. Где взять? Хорошенько поискать дома в шкафу или шифоньере в картонной коробочке, на книжной полке в отдельной папке для ценных бумаг.
• Правоподтверждающий документ на квартиру. Если жильё было приобретено после 1 июля 2016 года, то основным документом, подтверждающим право собственности на объект недвижимости, является выписка из ЕГРН. Во всех остальных случаях хозяин квадратных метров должен иметь свидетельство о праве на собственность на казённом официальном бланке с гербовой печатью и водяными знаками. Где взять или как получить? Бумаги, представляющие особую ценность, обычно хранятся в сокровенном месте. Архив домашнего документооборота может быть как в сейфе, так и просто лежать на одной из полок серванта, мебельной стенки, гардероба или комода. А вот выписку из ЕГРН с печатью можно заказать через МФЦ или на сайте Россреестра — rosreestr.gov.ru.
• Выписка из домой книги ведёт учёт и свидетельствует о количественном составе официально проживающих квартирантов/отсутствии зарегистрированных лиц в жилом помещении по данному адресу. Как получить? Прийти в любое территориальное отделение МФЦ «Мои Документы» или паспортный стол в управляющей компании (УК), написать заявление и через 20 минут забрать необходимый документ. Получить выписку можно и удалённо, через интернет, но только в Москве. Для этого необходимо зарегистрироваться на сайте Госуслуг mos.ru, выбрать необходимую опцию и в течение суток ожидать – электронная версия документа обязательно придёт вам на почту. В дальнейшем останется только распечатать справку на принтере и предъявить по месту требования.
• Справка об отсутствии задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг и копия финансово-лицевого счёта/(ЕЖД) Единый Жилищный Документ. Как получить? Обратиться в ближайшее к вашему дому отделение МФЦ «Мои документы». Кроме того, необходимые данные и сведения в документальном виде можно запросить в УК или территориальном управлении/филиале ЕИРЦ (Единый информационно-расчётный центр). В столице существует возможность получения аналогичных бумаг в электронном виде через портал Госуслуг на www.mos.ru.
• Нотариально заверенное согласие супруга/супруги на продажу квартиры или заявление продавца об отсутствии брачных отношений на момент приобретения жилья, оформленное в нотариальном порядке. Где взять? Посетить любую контору нотариуса в вашем городе или районе.

Список обязательных документов для регистрации сделки купли-продажи квартиры в Росреестре или МФЦ

Непосредственно к сделке необходимо собрать следующий пакет документов:

• Паспорта всех участников сделки, как продавцов (собственников), так и покупателей.
• Договор купли-продажи квартиры в простой письменной форме в 3-х экземплярах (после регистрации перехода права собственности на объект недвижимости по одному оригиналу документа с соответствующими отметками остаётся у продавца и покупателя, и ещё 1 экземпляр отходит для архива Росреестра). На самом деле, ДКП — это целый комплекс мероприятий организационно-правового характера, и не один, а сразу несколько (комплект) документов. Помимо основного чистового варианта соглашения об отчуждении недвижимого имущества, собственник должен подготовить к сделке расписки в получении денег и акт приёма-передачи квартиры.

Внимание! Во избежание приостановки процесса регистрации перехода права собственности на объект недвижимости искренне не советую скачивать бланки ДКП («болванки») договоров купли-продажи квартиры из интернета. Зачастую образцы документов, кочующих во всемирной паутине, не имеют нечего общего с действующим законодательством, к тому же требования государственных регистраторов к проектам соглашений постоянно меняются. С подобного рода вопросами лучше всего обратиться к ближайшему опытному, компетентному в делах как купля-продажа вторичной недвижимости специалисту – юристу или риэлтору.

• Согласие супруга/супруги, заверенное в нотариальном порядке, в том случае если ранее квартира приобреталась в законном браке.
• Генеральная доверенность, оформленная через нотариат, в том случае если квартира реализуется или приобретается через представителя.
• Квитанция об оплате госпошлины (оплачивается непосредственно в зале ожидания госучреждения перед подачей заявления на регистрацию, с неё снимается копия, при этом оригинал квитанции с описью других документов остаётся у продавца).

Перечень дополнительных документов при продаже квартиры, по требованию:

В рамках процедуры проверки жилья на юридическую чистоту покупатель может запросить у продавца справки ПНД и НД (из психоневрологического и наркологического диспансеров), подтверждающие его вменяемость и дееспособность, и расширенную архивную выписку из домовой книги. Кстати, в некоторых случаях (когда собственник не старше 45 лет), заключения из специализированных медицинских учреждений также может заменить свежее (недавно выданное) водительское удостоверение (водительские права). Кроме того, в тех вариантах, когда право собственности на объект недвижимости зарегистрировано на основе свежего свидетельства на наследство (до истечения срока исковой давности), как по завещанию, так и по закону, встречная сторона может потребовать оформить в нотариальном порядке заявление об отсутствии других законных наследников на недвижимое имущество.

Все эти документы являются совсем не обязательными (остаются на усмотрение приобретателя), но в большинстве случаев действительно могут пригодиться, и в этом нет ничего предосудительного (это обычная практика и нормальные условия) – таковы реалии и правила делового оборота на вторичном рынке.

Все кредитно-финансовые учреждения без исключения перед предварительным одобрением и дальнейшей выдачей ипотеки тщательно проверяют как человека (заёмщика), так и приобретаемый им объект недвижимости. Поэтажный план и экспликация, а также фотографии квартиры для составления оценочного альбома от независимых аккредитованных экспертов – стандартный набор документов, который потребуется в данном случае от собственника. Кроме того, банк может попросить продавцов предоставить расширенную архивную выписку из домовой книги при условии, что собственники владеют квартирой по договору передачи (при первичной приватизации).

Перед тем, как выдать разрешение на продажу доли несовершеннолетнего ребёнка, органы ООиП могут запрашивать от участников альтернативной сделки абсолютно любые документы как правового, так и технического характера (заранее предугадать которые очень сложно, всё будет зависеть от человеческого фактора/руководителя подразделения). Требования у государственных надзирателей строгие, контролёры должны быть убеждены в отсутствии какого-либо обременения на объект, серых сомнительных схем, что права детей никаким образом не ущемляются и при этом условия проживания на новом месте будут никак не хуже, чем не старом. Поэтому они скрупулёзно контролируют финансово-лицевые счета и под микроскопом рассматривают алгоритм операции по одновременному отчуждению и приобретению жилья.

Процессы купли-продажи недвижимого имущества, принадлежащего целиком или частично недееспособным лицам, считаются одними из самых сложных на рынке в части документооборота и непредсказуемыми по срокам и конечному результату.

Сроки действия документов (справок и выписок) при продаже квартиры

Настоятельно рекомендую собственникам не собирать документы заранее и предпринимать активные действия по этому поводу лишь в момент появления реального покупателя под его точные конкретные запросы, потому как практически все официальные бумаги имеют ограниченный срок действия:

• Выписка из домовой книги актуальна 1 месяц
• Расширенная (архивная) выписка из домовой книги – срок службы ограничен до 1 месяца
• Копия финансово-лицевого счёта (или ЕЖД) пригодна для предъявления до 30 календарных дней
• Справка об отсутствии задолженности – срок действия 1 месяц
• Справки из ПНД и НД (психоневрологического и наркологического диспансера) после выдачи имеют полную юридическую силу в течение 1 месяца
• Выписка из ЕГРН – самый скоропортящийся документ, профессиональные участники рынка обычно стараются брать её самым поздним числом, действительна на момент выдачи и в течение 30 дней
• Заявление об отсутствии брачных отношений на момент приобретения жилья – бессрочно
• Согласие супруги/супруга на продажу квартиры – бессрочно
• Документы БТИ (архивные копии поэтажного плана и экспликации) – бессрочно
• Расширенная выписка из ЕГРН, которая вместо свидетельства, с указаниями правоустанавливающих документов, подтверждающая право собственности на объект недвижимости, действует бессрочно

Список часто задаваемых вопросов о документах при продаже квартиры на вторичном рынке:

Какой пакет документов необходимо предоставить на сделку гражданину иностранного государства?

Сделки по отчуждению или приобретению недвижимого имущества с непосредственным участием граждан иностранных государств сопряжены с целым рядом характерных особенностей. Крайне затруднительно однозначно говорить обо всех аналогичных случаях разом, каждый вариант купли-продажи необходимо рассматривать индивидуально. С уверенностью можно утверждать одно — иноподданному в обязательном порядке понадобится нотариальный перевод паспорта на русский язык, в некоторых случаях может пригодиться подтверждение легального статуса нахождения на территории РФ – вид на жительство или постоянная регистрация по месту пребывания, виза или миграционная карта, в исключительных – будет необходимо предоставить печать апостиль (подтверждает подлинность документов, выданных на территории одной страны для использования в другой) или консульское заверение.

А в остальном требования при регистрации подобного рода сделок ничем не отличаются от стандартного пакета документов для налоговых резидентов страны.

Какие документы нужны для регистрации ранее возникшего права в Росреестре?

Для оформления ранее возникшего, но в установленном законом порядке не зарегистрированного права собственности на объект недвижимости понадобится гражданский паспорт владельца и правоустанавливающие документы на квартиру (жилое помещение). Подача заявления осуществляется через территориальное отделение МФЦ.

Обязан ли собственник предоставлять на сделку выписку из ЕГРН и паспорт БТИ, если покупка жилья происходит без использования ипотечных средств, то есть за наличные?

Продавец в этом случае не должен за свой счёт предоставлять встречной стороне (покупателю) архивные документы БТИ (поэтажный план и экспликацию). Да, и, собственно говоря, свежую ЕГРН-ку он заказывать не обязан, если собственность была зарегистрирована до 1 июля 2016 года. В этом случае на руках у собственника должно быть гербовое свидетельство – для проведения сделки за наличный расчёт этого скромного набора документов будет вполне достаточно.