Договор субаренды квартиры

Отличительными чертами документа выступают:

• ключевая роль собственника квартиры. Хоть собственник и не является стороной соглашения о субаренде, он непосредственно влияет на возможность оформления такого договора. Дело в том, что согласно ст. 615 ГК без его предварительного согласия договор субаренды будет незаконен.
• повышенная ответственность арендатора. Несмотря на то, что фактически помещением пользуется субарендатор, отвечать перед арендодателем за содержание квартиры в должном состояние будет арендатор по первоначальному договору аренды.
• срок действия напрямую зависит от срока аренды. Договор субаренды не только не может завершаться позже срока аренды, он также не может предшествовать дате подписания арендного документа. В связи с этим перед тем, как заключить договор, обратите внимание на начало действия первоначального арендного соглашения.

Порядок разрешения споров при субаренде квартиры

Когда есть договор субаренды квартиры, возникновение спорных ситуаций уже не так пугает. Тогда найти выход можно в любой ситуации. Например, если у жильца финансовые проблемы, можно на некоторое время отсрочить внесение арендной платы, а если он сломал какой-то предмет в квартире – обязать выплатить компенсацию ущерба.

Конечно, для начала можно попытаться урегулировать конфликт мирным путем в ходе личной беседы.

Когда словесные договоренности тет-а-тет не помогают, договор субаренды жилья выступает опорным документом в решении конфликта с привлечением юриста. Специалист организует встречу всех трех сторон сделки и поможет провести конструктивный диалог. Если это не поможет, можно обращаться в суд.

При наличии договора субаренды судебное заседание пройдет быстрее, а его результаты удовлетворят истца.

Что такое субаренда квартиры?

Субарендой или, проще говоря, поднаемом называется передача арендатором предмета арендных отношений во временное использование другому человеку. Арендатор в этом случае принимает на себя роль арендодателя. Эта возможность предусмотрена в п.2 ст. 615 ГК РФ.

Заключить договор субаренды можно только в том случае, когда собственник квартиры не против. Условия субаренды не должны противоречить основному договору, заключенному с собственником. В остальном этот вид передачи имущества во временное пользование практически не отличается от обычной аренды.

Аренда имущества – популярная услуга на рынке. Некоторые граждане построили прибыльный бизнес на аренде и субаренде.

Условия и порядок заключения договора субаренды

Чтобы иметь возможность передавать имущество в субаренду, необходимо прописать ее в основном договоре аренды. Когда соглашение уже есть, а такого пункта в нем нет, субаренда будет незаконной.

Расскажем, что нужно прописать в договоре субаренды квартиры, какие документы потребуются для заключения сделки и нужна ли будет государственная регистрация.

Условия и порядок заключения договора субаренды

Чтобы иметь возможность передавать имущество в субаренду, необходимо прописать ее в основном договоре аренды. Когда соглашение уже есть, а такого пункта в нем нет, субаренда будет незаконной.

Расскажем, что нужно прописать в договоре субаренды квартиры, какие документы потребуются для заключения сделки и нужна ли будет государственная регистрация.

Документы

Список бумаг, необходимых для заключения сделки, зависит от того, в каком статусе находятся стороны договора (частные лица или организации).

Для организаций потребуется:

• банковская выписка с реквизитами;
• выписка из ЕГРЮЛ;
• договор аренды с собственником;
• копия документа о наличии имущественных прав на квартиру;
• иные бумаги, которые стороны посчитают нужными для оформления.

Частным лицам потребуются:

• общегражданские паспорта и их копии;
• договор аренды с собственником;
• копия документа о наличии прав на квартиру.

Не зависимо от статуса сторон сделки необходимо документально подтвердить правомочия на сдачу квартиры. Для этого обязательно потребуется первичный договор аренды с владельцем объекта недвижимости.

В свою очередь собственник должен подтвердить наличие имущественных прав. Бумагами для подтверждения является свидетельство о праве собственности, а с 2017 года выписка из ЕГРН.

Регистрация

Согласно действующему законодательству, договоры аренды и субаренды подлежат обязательной государственной регистрации. Однако на практике граждане не всегда обращаются в органы Росреестра после заключения сделки.

Некоторые юристы придерживаются мнения, что договор субаренды подлежит регистрации только в том случае, когда первичный договор аренды был зарегистрирован. Тем не менее прямого указания на это в законодательстве нет.

Стороны могут договориться и не регистрировать сделку. Однако, если срок субаренды превышает один год, регистрация становится обязательной. При игнорировании этого факта сделка будет признана недействительной.

Риски при субаренде

В первую очередь при субаренде рискует собственник квартиры. Субарендодатель не всегда действует честно. Расскажем о наиболее распространенных способах обмана.

Если владелец квартиры находится в длительном отъезде, недобросовестный арендатор может проживать на жилплощади до окончания срока действия основного соглашения, а, затем, сдать ее в субаренду. После этого мошенник заберет деньги и исчезнет, а хозяину придется доказывать новоявленным жильцам, что он не находится с аферистом в сговоре.

Распространена также сдача недвижимости в субаренду нескольким лицам. В этом случае собственнику придется доказывать свою непричастность уже не одному человеку. Крайне сложно будет выселить субарендаторов с детьми, беременных или ветеранов военных действий.

Сдача квартиры в почасовую субаренду, тогда как договоренностью с собственником предусмотрен только длительный поднаем также популярна. В этой ситуации владелец столкнется с катастрофическим износом квартиры и, вероятно, встречей с участковым и даже, возможно, штраф за шум по жалобам от соседей.

Из арендованных квартир нередко создается ночлежка для мигрантов. В этом случае плюсом ко всем проблемам из предыдущей обманной схемы будут сложности с миграционной службой и привлечение к административной ответственности, но уже в более крупном размере.

Соглашаясь на субаренду хозяину квартиры стоит понимать, что он не будет видеть третьих лиц и не сможет контролировать процесс сдачи жилплощади в поднаем. Владелец может даже не знать, что происходит в его квартире.

Но риски есть не только для собственника, но и для субарендодателя. Если владелец жилья по каким-либо причинам решит расторгнуть договор, решать все возникшие проблемы с субарендаторами придется ему.

Субаренда квартиры как бизнес

Такой вид предпринимательской деятельности особенно актуален в туристических и промышленных населенных пунктах. Граждане берут квартиры в аренду, а затем сдают их посуточно на правах субаренды. Заработок на краткосрочной аренде всегда превышает возможности при долгосрочном найме.

Рентабельность такого бизнеса всегда была и будет высокой. Все понесенные затраты окупятся в течение двух-трех месяцев. Прибыль напрямую зависит от активности предпринимателя и его доброжелательности к гостям. Ведь, если человеку понравится, он будет приезжать сюда снова и рекомендовать вас своим знакомым.

Лучше первоначально оформить договор субаренды квартиры совместно с юристом. Так вы сможете избежать правовых проблем.

Законодательная база

Арендным отношениям, связанным с недвижимостью, посвящены главы 34—35 ГК РФ. Договор субаренды относится к консенсуальным возмездным сделкам, и полностью раскрыт в Гражданском Кодексе. Третье лицо получает внаем предоставленное ему помещение от арендодателя, который сам состоит в правоотношениях с владельцем.

Законодательно, субаренда, которая является основным подтипом аренды, регулируется такими нормами:

Раскрытие понятия найма/поднайма жилья для физлиц и юрлиц. Регулирование отношений между субъектами субаренды (поднаем). Право арендатора передавать жилье третьим лицам с согласия собственника.
1. Ст. 685. Описание прав и обязанностей субъектов субаренды – наймодателя (владельца жилья), нанимателя и поднанимателя.

Договор субаренды имеет юридическую силу. Основную ответственность за сохранение недвижимости перед собственником несет главный арендатор. Предмет сделки (квартира) детально раскрывается в содержании, состоящего из специальных граф для письменного заполнения.

Документ оформляется в двух экземплярах, и подписывается субъектами, участвующими в сделке.

Особенности заполнения

Сделка составляется между субъектами на четко оговоренный срок, и не может превышать срок основного договора. Субарендатор не может использовать помещение для других целей , кроме тех, что оговорены пунктами содержания.

Документ состоит из нескольких страниц, содержит реквизиты и подписи субъектов. Документационный пакет для субаренды, если она заключается более, чем на 1 год, и регистрируется в Росреестре, состоит из:

• Письменного разрешения владельца жилья.
• Акта прима-передачи помещения.
• Заявления на регистрацию (2 экземпляра).
• Гражданских паспортов сторон и копий ИНН.
• Выписки паспорта БТИ.
• Копии реестра недвижимого имущества.
• Карты реестра организации, копии учредительных документов (если физлицо – предприниматель).
• Копий документов, на основании которых был составлен «основной» договор.
• Квитанции об оплате государственной пошлины.

С получением выписок и оформлением документов из данного перечня поможет сотрудник МФЦ. Оформлять субарендную сделку можно также через портал ГОСУСЛУГИ. После регистрации в Росреестре в течение 7-10 дней (период ожидания ответа) документ о субаренде является заключенным.

Согласно действующему законодательству, все сделки с недвижимостью, заключаемые больше, чем на 12 месяцев, должны иметь регистрационный номер. Договор субаренды жилья заключается долгосрочно (больше 1 года) или краткосрочно (до 12 месяцев).

Если по каким-либо причинам «основной» договор аренды прекращается межу владельцем и арендатором, то автоматически утрачивает силу и документ о субаренде.

Субаренда жилого помещения

Субаренда жилого помещения включает передачу жилого помещения (квартиры) от основного арендатора нанимателю. В договоре детально прописываются все нюансы (например, кто несет расходы за коммунальные платежи) и ответственность сторон, для исключения дальнейших споров.

Что подразумевает под собой договор субаренды

Договор субаренды является одной из разновидностей гражданско-правовых соглашений, по которым жилая собственность предоставляется за установленный размер оплаты на пользование в определенный временной промежуток, иногда сочетается с временным владением.

Он аналогичен по структуре и содержанию с обычным договором аренды недвижимости (п. 2 ст. 615 ГК РФ), за исключением одного отличия: наличия в сделке третьего лица, которому арендатор сдает объект недвижимости.

Характерная особенность договора субаренды – это непременное наличие одобрения от самого собственника на сделку между арендатором и третьим лицом (ст.608 ГК РФ, п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Для того чтобы избежать необходимости при оформлении каждой заключаемой сделки одобрения владельца, можно сразу же прописать такую возможность в договоре аренды, подготовив документ уже сразу с правом субаренды.

Если по каким-либо причинам первоначальный договор (между аредодателем и арендатором) досрочно расторгается или признается недействительным, то аналогичным образом утрачивает свою юридическую значимость и договор субаренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Стороны-участники договора

В случае с договором аренды сторонами выступают: арендодатель – лицо, сдающее объект недвижимости, и арендатор – тот, кто принимает жилье во временное пользование.
При заключении сделок с использованием субаренды, арендатор, вступая в гражданско-правовые отношения, выполняет функции арендодателя, и называется субарендодатель.
Субарендатор – сторона, арендующая объект имущества по договору субаренды.

Когда происходит сдача помещения в субаренду, по договору участвуют лишь две стороны: субарендодатель и субарендатор, что значит: любые юридические взаимодействия между владельцем и субарендатором полностью исключены. При любых вопросах собственник ведет переговоры и направляет обращения сугубо арендатору (субарендодателю).

Субарендатор же несет ответственность только перед субарендодателем. И в случае нанесения убытков, возникших при недобросовестной эксплуатации жилья должен возместить их субарендодателю, а тот свою очередь – владельцу недвижимости.

В каких случаях регистрируют

В установленном законодательством порядке все договора, заключаемые на субаренду жилплощади между физическими лицами подлежат государственной регистрации в специализированном органе (Росреестр). Это актуально, при условии действия договора более 1 года. При меньшем сроке такая необходимость отпадает.

Но в случае наличия желания, договор по субаренде можно зарегистрировать и сроком действия менее 12 месяцев. Это поможет в будущем более продуктивно защищать интересы сторон при возникновении спорных ситуаций.

Договор аренды с правом субаренды

Для такого использования квартиры изначально заключается договор аренды с правом субаренды. По законодательству в нём есть обязательные условия, которые не игнорируются:

• Жильё может использоваться только по назначению. Поскольку квартиры предназначены для жильцов, то и пересдача возможна лишь для этой цели. Открыть на чужой жилплощади офис или салон красоты нельзя.
• Квартиру запрещено использовать в целях, противоречащих законодательству РФ. Арендатор не откроет игорный клуб на территории жилья, сданного внаём.
• Срок субаренды не превышает длительность договора аренды.

Правила регламентируются Уголовным кодексом и статьёй 615 ГК РФ. Они могут даже не включаться в документ, положены по умолчанию. Остальные детали оговариваются до составления договора. Допустимы изменения по соглашению сторон.

Лица, участвующие в данной сделке и последующих, обозначаются так:

• Арендодатель – владелец жилплощади. В отдельных случаях это человек, не хозяин квартиры, но сдаёт на законных основаниях.
• Арендатор – посредник, снимающий жильё под субаренду.
• Субарендатор – человек, берущий помещение внаём через арендатора.

Права и обязательства арендатора и субарендатора

Права и обязательства в случае договора субаренды мало отличаются от обычной сделки по найму жилья без посредника. Их различие лишь в деталях. Основа регулируется ст. 616 ГК РФ, где описываются права и обязанности сторон.

От арендодателя требуется следить за общим состоянием жилплощади и своевременно её капитально ремонтировать. Также требуется устранять срочные поломки, образовавшиеся не по вине арендатора или субарендаторов. Если такие работы были оплачены квартиросъёмщиком, в дальнейшем владелец возместит их стоимость – либо деньгами, либо вычетом из оплаты жилья.

У арендатора обязанность – содержание жилья и находящегося в нём имущества в том состоянии, в котором оно ему досталось. Также он должен проводить текущий ремонт и исправлять поломки, допущенные по его вине.

Правила ст. 616 ГК РФ являются действительными, если иное не прописано в договоре. Когда между собственником и арендатором – иные договорённости, 616-ая статья не должна им противоречить.

В случае с договором субаренды арендатор также несёт ответственность за любые неисправности. В том числе возникшие из-за третьих лиц, которым он сдал жилплощадь. Согласно комментариям к ст.615 ГК РФ, вся ответственность за состояние жилья лежит именно на арендаторе.

Признание договора недействительным и досрочное расторжение

Договор субаренды может быть признан недействительным в случаях:

1. Если арендатор не давал право на пересдачу жилплощади другим людям, и это не прописано в договоре. В судебной практике данный момент является спорным: тема не раскрыта в законодательстве. Поэтому субаренду без ведома владельца квартиры иногда могут признать законной. Юристы расходятся во мнениях по данному поводу.
2. Если договор аренды закончился или был расторгнут, документ о пересдаче жилья автоматически оказывается недействительным.

Для досрочного расторжения причины иные. Субаренда может быть прекращена раньше времени при следующих обстоятельствах:

• Субарендатор изъявил желание освободить помещение, уведомив об этом арендатора в соответствии с правилами, прописанными в договоре. Хотя на практике это обычно происходит за пару дней, без предупреждений. Если квартирант объявил, что завтра съедет, сложно остановить его на законодательном уровне.
• Арендатор по какой-то причине попросил субарендатора найти себе другое место проживания.
• Жилец нарушает правила проживания или договорённость, в связи с чем подлежит выселению.
• Арендодатель решил расторгнуть договор аренды.

На законодательном уровне с выселением квартирантов, заключавших договор на длительный срок, могут возникнуть проблемы. Но на практике такие ситуации – редкость. Нужно совпадение двух факторов: слишком наглые квартиросъёмщики, которые хорошо подкованы в юридических вопросах.

Договор субаренды квартиры представляет собой разновидность договора аренды. Разница в дополнительных правилах.

Если необходим договор, лучше не составлять его самостоятельно, чтобы не упустить важные моменты.

Прибыльно ли заниматься субарендой?

Таким направлением деятельности интересуются многие люди. Недавно стали появляться курсы, обещающие научить тонкостям деятельности.

Их реклама привлекательна для всех:

• называются самые низкие цены на аренду;
• приводятся в пример посуточное жильё по стоимости выше средней;
• высчитывается выручка за 30 дней и чистый доход.

Разница в цифрах ощутимая, люди загораются идеей субаренды. На практике всё не так красочно, хотя бизнес действительно прибыльный.

Приведём пример для среднего мегаполиса страны.

При красочно описываемых возможностях рассчитывают так:

• стоимость аренды – 10 000 в месяц;
• цена посуточной сдачи – 2000 в месяц;
• 2000 * 30 дней = 60 000 рублей;
• 60 000 – 10 000 = 50 000.

Если ознакомиться с рынком жилья даже поверхностно, всё не так прекрасно, хотя выгодно. Цена 10 тысяч – низкая. Даже если по такой стоимости сдаётся приемлемое жильё, то владелец, понимающий все риски, укажет завышенные расценки. Квартира посуточно за 2000 – уровень выше среднего по стране. Цены начинаются от 1000-1200 рублей в день.

Невозможно сдавать жильё посуточно беспрерывно. Квартира требует уборки между постояльцами. Непрерывная очередь людей, готовых ждать освобождения жилплощади – редкость, граничащая с невозможным.

Подсчёт 30 дней тоже неверен. Их меньше. Возможно, «пустые» сутки или промежуточное время окупятся за счёт почасовой аренды, но гарантий нет.

В изначальные подсчёты не включены:

• Расходы – бытовая химия, мыло, гели для душа и шампуни, чай.
• Возможные убытки от проблемных квартирантов.

Доходность сильно зависит от того, сможет ли арендатор хорошо прорекламировать услугу. Если о посуточном жилье узнаёт слишком мало людей, бизнес становится убыточным.

Люди, занимающиеся субарендой квартир, называют цифры 5-35 тысяч в месяц. В столице доход выше.

Некоторые сдают внаём долгосрочно, тоже по договору субаренды. Метод не столь рискованный, но менее прибыльный. Для поднятия цены улучшают условия жильцам. Некоторые пересдают жильё долгосрочно 10 лет.