Сдача нежилого помещения в аренду

Сдача в аренду любого жилого или нежилого помещения непосредственно связана с вопросами уплаты налогов с получаемой прибыли. Многих ответственных собственников помещений, в частности, физических лиц, интересуют ответы на вопросы – в каком размере нужно платить налог, нужно ли при этом регистрироваться в качестве ИП, и многие другие. Попробуем разобраться во всех тонкостях сдачи в аренду объектов нежилого фонда.

Итак, нужно ли платить налоговый сбор при сдаче в аренду помещений нежилого фонда?

Каждый арендодатель, будь то физическое или юридическое лицо, обязан оплачивать налог с прибыли, получаемой от аренды помещения!

В соответствии с п. 4 ч. 1 ст.

208 Налогового кодекса РФ арендная плата за пользование помещением является доходами, с которых собственник помещения (физ.лицо) должен уплачивать налог на доходы физических лиц (3-НДФЛ), размер которого составляет 13% от общей полученной суммы за период действия договора. Стоит отметить, что скрытие факта сдачи помещений в аренду зачастую выливается для владельцев взысканием всей суммы налога, и, кроме того, штрафов в размере 20% от неуплаченной суммы и пени. Узнать, что жилое или нежилое помещение, находящееся в собственности, сдается в аренду для налоговой службы не составляет труда: источниками могут служить регулярные банковские переводы на карту в определенной сумме (как правило, более 100 тысяч рублей ежемесячно), непосредственная информация в налоговые органы от арендатора и другие причины, служащие отличным рычагом давления на арендодателя.

Нужно ли регистрироваться в качестве ИП, чтобы сдавать помещение в аренду?

В соответствии с российским законодательством осуществление предпринимательской деятельности без официальной регистрации в соответствующих государственных органах влечет за собой административную (ст. 14.1 КоАП) и уголовную ответственность (ст. 171 УК РФ), если получаемый доход составляет более или менее 2,25 млн рублей в год соответственно.

Однозначный ответ на вопрос о том, является ли сдача помещения предпринимательской деятельностью, получить довольно сложно, поэтому суды, рассматривая такие дела и вынося решение, учитывают множество факторов и конкретные обстоятельства дела. Например, если в аренду сдается жилое помещение, а причиной тому является отсутствие необходимости в его использовании для собственного проживания, такой вид дохода не будет являться предпринимательской деятельностью, однако налог 3-НДФЛ владельцу помещения все же оплачивать придется. Вместе с тем, можно выделить несколько признаков, свидетельствующих о том, что сдача в аренду помещения будет рассматриваться как вид предпринимательской деятельности с получением дохода:

1. Сдача в аренду объекта нежилого фонда. В этом случае учитывается тот факт, что нежилое помещение не может быть использовано для удовлетворения бытовых или семейных потребностей граждан, а значит данный объект сдается в целях извлечения прибыли.
2. Если помещение сдается в аренду юридическому лицу. Соответственно, организация, арендовавшая нежилое помещение, будет отмечать в статье расходов сумму, затраченную на аренду.
3. Если помещение приобретается специально для дальнейшей сдачи в аренду.
4. Если договор аренды заключается на очень длительный срок или установлен факт многократного перезаключения договора аренды. Данный аспект рассматривается судом как признак систематического получения прибыли владельцем помещения.

Согласно закону при наличии названных признаков собственник должен пройти официальную регистрацию в государственных органах в качестве индивидуального предпринимателя. В данном случае для уплаты налогов выбирается упрощенная форма системы налогообложения, размер которой составляет 6% от суммы прибыли (напомним, что налог на доходы физического лица составляет 13%). Также стоит учесть, что владельцу помещения как в качестве ИП, так и физического лица, необходимо будет сдавать соответствующую налоговую отчетность в сроки и по форме, установленными Налоговым Кодексом РФ.

Субаренда нежилого помещения

Аренда жилого или нежилого помещения предполагает возможность пересдачи его в субаренду непосредственно нанимателем. Пересдача недвижимости допускается только с письменного разрешения непосредственного владельца помещения и при наличии особого условия в договоре аренды. Сторонами договора субаренды могут выступать как физические, так и юридические лица.

Копия договора обязательно выдается на руки субарендатору в качестве подтвержденного факта согласия собственника на совершение данного действия. Сделка по субаренде нежилого помещения имеет некоторые особенности, которые обязательно следует учесть нанимателю при заключении договора с субарендатором.

1. Срок действия договора субаренды не может быть больше срока действия первоначального/основного арендного договора. В случае если договор арендатора с собственником прекратил свое действие, субарендатор вправе заключить с владельцем этого помещения договор аренды на тех же условиях до конца срока действия договора субаренды.
2. Любой договор аренды/субаренды, заключаемый на срок более 12 месяцев, должен регистрироваться в уполномоченных государственных органах.
3. В права и обязанности арендатора входят: предоставление помещения субарендатору в оговоренный срок и на определенных условиях, осуществление контроля за использованием помещения по соответствующему назначению.
4. В права и обязанности субарендатора входят: своевременная арендная плата, выполнение ремонтных работ (по договоренности), содержание помещения в порядке и использование исключительно по назначению.
5. Факт передачи помещения арендатором субарендатору фиксируется передаточным актом.
6. Любые нарушения договорных обязательств дают право каждой стороне расторгнуть договор субаренды до окончания его срока действия в судебном порядке.

Аренда муниципального нежилого фонда

Аренда нежилого помещения, являющегося собственностью муниципалитета, является одной из распространенных форм гражданско-правовых отношений. Вместе с тем передача муниципального имущества на условиях договора аренды позволяет значительно пополнить местный бюджет и соответственно имеет огромное значение для экономического развития региональной территории. Наиболее распространенными являются сделки по заключению договора аренды муниципального недвижимого имущества, в частности, земельных участков, зданий, отдельных помещений.

Реже встречаются случаи аренды действующих муниципальных предприятий. Для арендаторов помещений муниципального нежилого фонда очень важное значение имеют умеренная стоимость аренды, ее стабильность, прозрачность торгов, на основании которых происходит аренда муниципальных объектов. Соответственно, эти факторы влияют на то, что муниципальная недвижимость охотнее арендуется предпринимателями, чем частная собственность.

Правда стоит отметить, что порой неудовлетворительное состояние муниципальных помещений является серьезной проблемой для арендодателя, ведь кроме естественного текущего ремонта, арендаторам приходится вкладывать средства и в более существенные работы по восстановлению кровли, фасадов, инженерно-коммуникационных систем, а это уже капитальные вложения. Чтобы как-то заинтересовать арендаторов, муниципалитеты предлагают различные системы стимулирования: например, увеличение срока действия договора аренды с учетом произведенных работ, возмещение внесенных затрат по факту расторжения договора аренды, освобождение от арендной платы в процентном соотношении от сметной стоимости выполненных ремонтных работ и другие. Заключить договор аренды муниципального нежилого фонда могут как физические, так и юридические лица, а также граждане иностранных государств.

В соответствии со ст. 17.1 ФЗ «О защите конкуренции» с июля 2008 г. все договоры аренды муниципального имущества заключаются на основании результатов торгов, аукционов или конкурсов при участии всех желающих.

В соответствии со ст. 447-449 ГК РФ в каждом муниципальном образовании разрабатывается свое Положение по проведению торгов, в котором содержатся правила и порядок проведения, условия для участников, порядок определения победителя и оформления результатов.

Важно! Договор аренды муниципального имущества, который был заключен без проведения соответствующих торгов, считается недействительным.

Муниципальная собственность на землю предполагает наличие кадастрового паспорта на объект недвижимости. Соответственно если земля не состоит на кадастровом учете, потенциальный арендатор должен собрать пакет документов на него и изначально поставить на кадастровый учет, затем подается заявка на проведение торгов, дающих право аренды данного муниципального имущества. В случае единоличного участия в торгах они считаются состоявшимися и дают арендатору право на заключение прямого договора.

Договор на аренду муниципального помещения заключается посредством подписания соглашения двумя сторонами. В договоре должны быть прописаны полная информация об объекте недвижимости, его кадастровый номер, площадь и адрес места расположения. Для подачи заявки для участия в торгах и договора понадобятся:

• паспорт будущего арендатора;
• государственное свидетельство о регистрации юридического лица или ИП;
• заявка по форме арендодателя с указанием целей и срока аренды;
• иные документы, предусмотренные документацией о торгах.

В случае заключения договора аренды муниципального имущества на срок более 12 месяцев арендатору необходимо подать сведения в Росреестр для внесения информации об аренде в единый государственный реестр.

В случае заключения договора аренды муниципального имущества сроком на 3 и более лет арендатор приобретает преимущественное право выкупа арендованного помещения в частную собственность.

Что такое нежилое помещение?

В отличие от жилых помещений, главное назначение которых — проживание граждан, нежилые помещения предназначаются преимущественно для коммерческих целей, по месту жительства в нежилых объектах не регистрируют. В нежилых зданиях чаще всего располагаются кафе, магазины, офисы и частные клиники. Собственник может перевести жилое помещение в нежилое и наоборот, если он соблюдает нормы законодательства.

Какие налоги необходимо заплатить?

Приобретают и сдают нежилое помещение в аренду, чтобы вести предпринимательскую деятельность, не только юридические, но и физические лица, в том числе индивидуальные предприниматели. Перечень подлежащих к уплате налогов определяется статусом арендодателя как налогоплательщика и выбранной системой налогообложения.

Использование патента на арендную деятельность

Отдельные граждане в статусе ИП, которые соответствуют установленным законодательством критериям, могут воспользоваться патентной системой налогообложения (ПСН). ПСН вводят региональные органы власти на своей территории, они же определяют конкретный перечень облагаемых видов деятельности и устанавливают по ним размер потенциально возможного годового дохода. Исходя из этого размера рассчитывается стоимость патента, которая и будет налогом при ПСН.

Патент выдаёт инспекция Федеральной налоговой службы в течение 5 рабочих дней со дня получения заявки на патент. Срок его действия варьируется в пределах от 1 до 12 месяцев в течение одного календарного года.

Плюсы ПСН:

размер налога не зависит от фактического дохода: если удастся заработать больше, стоимость патента не изменится

Минусы этого инструмента в том, что он не подходит для профессиональных инвесторов в недвижимость. Также, если помещение, сдаваемое в аренду, было продано или договор аренды был прекращён по любым основаниям, то стоимость патента не возвращается.

Каков порядок оплаты патента для индивидуального предпринимателя?

Процедура оплаты налога при ПСН (стоимости патента) зависит от срока, на который он выдан:

1 До 6 месяцев: оплату производят в полном объёме в любое время не позднее срока окончания действия патента.

2 Свыше 6 месяцев: треть суммы оплачивают в течение 90 календарных дней с момента начала действия патента, а оставшуюся часть — не позднее срока его окончания.

Какие предусмотрены штрафы за неуплату налогов при передаче нежилого помещения в аренду?

Халатное отношение к уплате налогов — самое распространённое нарушение собственников недвижимости. Если факт сдачи имущества в аренду скрывался, это наказывается взысканием полной суммы подлежащих к уплате налогов, а также штрафом в размере 20% от неуплаченной суммы налогов. Если контролирующие органы докажут, что арендодатель не платил налоги умышленно, то размер штрафа увеличится до 40%.

Кроме того, за неуплату налогов в установленные законодательством сроки начисляют и взыскивают пеню за каждый календарный день просрочки. За неуплату налогов в крупном и особо крупном размере предусмотрена также уголовная ответственность, в отдельных случаях вплоть до лишения свободы сроком до 6 лет, если налоговые органы установят, что кто-то сдаёт в аренду нежилое помещение, не платя при этом налоги.

Как законно передать нежилое помещение в субаренду?

Если арендатор передаёт помещение в аренду другому физическому или юридическому лицу, это называется субарендой. Чтобы законно передать помещение со статусом нежилого в субаренду, арендатор с субарендатором подписывают соответствующий договор субаренды. Для этого в соответствии со статьёй 615 ГК РФ необходимо согласие собственника (арендодателя) помещения, оно может быть выражено арендодателем в договоре аренды.

Если же в нём содержится запрет на субаренду, то передавать помещение в субаренду нельзя до внесения соответствующих изменений в договор и подписания с арендодателем дополнительного соглашения.

В договоре субаренды важно согласовать все условия, начиная с того, каким бизнесом будет заниматься субарендатор, заканчивая характеристиками помещения и режимом его уборки. Например, можно указать, в каком соотношении поделятся расходы сторон на коммунальные услуги.

Договор субаренды согласно статье 615 ГК РФ не должен превышать срок договора аренды. При этом, если арендатор расторгает договор аренды досрочно, то по статье 618 ГК РФ субаренда также прекращается, а субарендатор может заключить новый договор уже с собственником помещения. Договор субаренды подлежит обязательной регистрации в Росреестре, если его срок превышает 1 год.

Расторгнуть договор субаренды можно как по соглашению сторон, так и через суд.

Как выбрать арендатора?

При выборе арендатора прежде всего стоит учитывать характеристики объекта недвижимости, который предлагается в аренду: его расположение, перспективность отрасли потенциального арендатора и т.д. Если локация востребована, а помещение имеет удобную входную группу и плотный пешеходный трафик, то можно рассматривать арендаторов, готовых платить более высокую арендную плату, говорит Максим Сергеев. Связано это с тем, что на такие объекты проще найти нового арендатора в случае съезда предыдущего.

Часто перспективность локации понимает и потенциальный арендатор, что позволяет избежать дополнительных условий, таких как арендные каникулы, ремонт помещения в счёт аренды и прочих.

Эксперт:

Максим Сергеев

Отраслевой эксперт по коммерческой недвижимости, руководитель проектов Сбера

Если помещение специфическое, которое не позволяет быстро найти арендатора, например производственное, то прежде всего надо искать арендаторов, готовых заключить долгосрочный договор аренды. При этом не лишним будет предусмотреть штрафные санкции на случай досрочного расторжения договора. В любом случае следует иметь в виду, добавляет эксперт, что крупный сетевой арендатор всегда более надёжен, чем малый бизнес в этой же отрасли.

Но и платить за аренду первый хочет меньше, понимая, что формирует стабильный арендный поток.

Окончательное решение для каждого собственника помещений всегда индивидуально, но в условиях неопределённости на рынке эксперт советует жертвовать незначительной личной прибылью в угоду стабильности.

Чтобы не тратить время на ведение переговоров с арендаторами, потенциально не подходящими под предлагаемое помещение, стоит изучить все особенности своего помещения — мощность электросети, ограничения по получению лицензий, возможность обустроить кухню или производство, установить вытяжку. Например, если сдаётся помещение в жилом доме, будет сложно организовать там пекарню или кафе с кухней, так как такая деятельность требует обязательного наличия отдельной вытяжки, которую вряд ли согласуют жильцы и власти. Аптекам не подойдёт помещение меньше 90 м², а барам и ресторанам — помещения вблизи школ, детских садов и госучреждений.

В этом случае в помещении нельзя будет продавать алкоголь.

Где искать арендаторов и как вести переговоры?

Самое простое и эффективное — разместить объявления на популярных сервисах, таких как Домклик, Авито и ЦИАН. На каждом их них есть раздел для коммерческой недвижимости. «Если предложение точечное или объект нетиповой, можно обратиться в специализированные компании за помощью в поиске потенциального арендатора», — советует эксперт.

Важно правильно оценить потенциал объекта недвижимости. Получить такую оценку возможно с помощью геоаналитического сервиса, входящего в состав СберБизнес . Недвижимость.

«Он позволит определить наиболее востребованную отрасль в выбранной локации и подготовит отчёт, который можно использовать как часть бизнес-плана при ведении переговоров с потенциальными арендаторами», — говорит эксперт.

В переговорах стоит заранее проговорить ожидания по выручке от объекта и предусмотреть повышение арендной ставки в год с указанием минимальной суммы , добавляет Максим.

Как и в любом другом договоре, в договоре аренды стоит предусмотреть условия по штрафам и пеням, даже если нет намерения их применять, а также не забыть об условиях пролонгации и расторжения договора.

Лайфхак: заменить оплату за последний месяц на аккредитив

При заключении договоров большинство владельцев помещений заинтересованы в получении гарантийного платежа, который, как правило, равен сумме месячной арендной платы. Но некоторые арендаторы опасаются сложностей в возврате этого платежа в будущем и иногда могут даже отказываться от выгодных площадей из-за этого.

Найти компромисс можно с помощью аккредитива. В таком случае гарантийный платеж на период аренды будет находиться в банке на специальном, недоступном обеим сторонам счёте, а арендодатель и арендатор будут уверены в безопасности сделки. Также банк может открыть непокрытый аккредитив*.

В таком случае будет не только обеспечена безопасность сделки, но и арендатору не придётся отвлекать деньги из оборота, что особенно важно для малого бизнеса.

* Для возможности открытия непокрытых аккредитивов банку необходимо сначала провести кредитный анализ арендатора.

Перед сдачей в аренду помещения стоит проверить потенциального арендатора c помощью таких сервисов, как «Прозрачный бизнес» от ФНС и «Проверка контрагентов» от СберБизнеса. Так можно получить основные сведения о компании, её статусе, учредителях и уставном капитале, а также о том, участвует ли она в судебных разбирательствах и возбуждены ли в отношении неё исполнительные производства. По информации о финансовой и бухгалтерской отчётности можно оценить финансовую устойчивость арендатора и риски банкротства.