Штраф за сдачу квартиры без договора 2024

У собственников жилых помещений при сдаче их в аренду есть несколько вариантов исполнить обязанность по уплате налогов:

• ежегодно представлять декларацию о доходах по форме 3-НДФЛ, самостоятельно исчислять и уплачивать НДФЛ по ставке 13% с доходов, получаемых от сдачи в аренду недвижимости;
• зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, а затем самостоятельно исчислять налог и представлять отчетность в соответствии с выбранным режимом налогообложения. Выбрать можно УСН, ОСНО или патент. Оптимальным режимом при сдаче в аренду жилья считается упрощенная система налогообложения (УСН): при объекте налогообложения «доходы» налоговая ставка составит 6%, а если объектом налогообложения являются «доходы минус расходы», ставка будет 15% (более подробную информацию об УСН вы найдете в статье «Упрощенная система налогообложения: как уменьшить расходы?»);
• зарегистрироваться в качестве самозанятого и уплачивать налог на профессиональный доход по ставке 4% или 6%. Понятие «самозанятый» законодательно не закреплено, но исходя из него можно определить цель введения нового налогового режима – упрощение налогообложения для граждан, которым порой сложно разобраться, например, в режимах налогообложения для ИП.

Ответственность за неуплату или неполную уплату сумм налога предусмотрена ст. 122 НК РФ: за неумышленное деяние собственнику помещения грозит взыскание штрафа в размере 20% от неуплаченной суммы налога, а за умышленное деяние – 40%. Кроме того, ст.

198 УК РФ предусмотрена уголовная ответственность за неуплату налогов, сумма которых за три года превысила 2,7 млн руб.

Арендодателя могут проверить по заявлению арендатора или соседей

Налоговый контроль осуществляется путем проведения налоговых проверок, в том числе выездных.

Рассмотрим пример из судебной практики. По договору займа Л. предоставил М.

денежные средства. М. добросовестно исполнял свои обязательства по возврату денег.

Но Л. решил, что М. делает это за счет доходов, получаемых от нелегальной сдачи в аренду жилого помещения.

Поэтому Л. обратился с жалобой в налоговую инспекцию. В ней он указал, что М.

не платит налоги с доходов, получаемых от сдачи в аренду квартиры. После этого налоговый орган провел проверку, но правонарушений не выявил. Л.

обратился в суд с исковым заявлением об отмене решения налоговой. Суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении его требований, а затем и Четвертый кассационный суд общей юрисдикции поддержал решения нижестоящих судов (постановление Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 27 августа 2020 г. по делу № 2а-3483/2019).

А вот еще один пример. Т. обратился в налоговую инспекцию с документами, которые подтверждали, что Д.

сдавала ему в аренду квартиру на протяжении более трех лет. В отношении Д. была проведена налоговая проверка.

По ее результатам было выявлено, что Д. с 2008 г. по 2011 г.

сдавала Т. квартиру, но полученные доходы не декларировала и налог не уплачивала. Налоговый орган привлек Д.

к ответственности по п. 3 ст. 122 НК РФ (апелляционное определение Московского городского суда от 4 сентября 2014 г.

по делу № 33-19969/2014).

И подобных примеров немало. Причем суды вышестоящих инстанций зачастую занимают сторону налоговых органов: кассационное определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 8 сентября 2020 г. № 88а-21291/2020 по делу № 2а-5533/2020, апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 16 июня 2021 г.

№ 33а-11304/2021 по делу № 2а-1200/2021, апелляционное определение Московского городского суда от 30 ноября 2016 г. по делу № 33а-46879/2016.

Таким образом, проверки по вопросу нелегальной сдачи жилья в аренду налоговые органы могут проводить даже по заявлению третьих лиц. Ухудшение отношений с арендатором, соседями или знакомыми уже создает риск привлечения арендодателя к ответственности. Более того, не все арендаторы являются добросовестными.

Если они не вносят арендные платежи, наносят ущерб имуществу арендодателя, используют квартиру не по назначению, в том числе для складирования, субаренды или осуществления незаконной деятельности, – в таких случаях защитить свои интересы без риска привлечения к налоговой ответственности арендодатель может только при сдаче в аренду жилого помещения легально.

Комфортные условия для арендодателей

1. Введение нового налогового режима для самозанятых.

В 2019 г. введен специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход», который будет действовать 10 лет. Переход на НПД осуществляется добровольно.

На это имеют право физические лица и индивидуальные предприниматели. После регистрации в качестве самозанятого можно будет платить налог с доходов от сдачи в аренду недвижимости по льготной ставке: 4% – если помещение снимает физлицо, 6% – если его арендует юрлицо. Однако сумма дохода в течение года не должна превысить 2,4 млн руб.

Ограничений по сумме месячного дохода не предусмотрено.

Чтобы стать самозанятым, достаточно пройти регистрацию через приложение «Мой налог». Это займет несколько минут. Причем доступны несколько способов регистрации.

Для этого понадобятся: паспорт и фотография, которую можно сделать на камеру смартфона; либо ИНН и пароль, которые используются для доступа в личный кабинет физлица на сайте nalog.ru; либо учетная запись портала госуслуг. Заполнять бумажное заявление и посещать налоговую инспекцию не придется.

Учет доходов и расчет налогов ведется в мобильном приложении. Представлять налоговую декларацию не нужно. И контрольно-кассовая техника не понадобится.

(Больше полезной информации о применении налога на профессиональный доход вы найдете в подборке материалов на тему «О самозанятости – в деталях»).

2. Законодательные изменения.

Разработан проект постановления Правительства РФ о внесении изменений в госпрограмму «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации». Согласно проекту решить проблему нахождения арендного фонда в теневом секторе экономики поможет улучшение жилищных условий граждан за счет повышения доступности найма жилья, в том числе для людей с низкими доходами. Для этого предлагается реализовать следующие мероприятия: налоговое стимулирование; уменьшение размера госпошлины, уплачиваемой при регистрации договоров аренды; расширение мер жилищной поддержки путем предоставления возможности долгосрочной аренды; создание наемных домов; субсидирование арендной платы; выдача индивидуального сертификата на аренду жилья.

В этот перечень включена еще одна инициатива – предоставление гражданам налогового вычета на сумму в размере арендных платежей. Однако Минфин ее отклонил. Как отметил заместитель министра финансов Алексей Сазанов, ожидаемый эффект не оправдает потери бюджетов регионов.

Стоит отметить, что Минстрой совместно с ДОМ.РФ разработал концепцию программы по созданию недорогого наемного жилья с целью обеспечения доступности долгосрочного найма жилых помещений для семей с невысокими доходами. Программа льготной аренды уже запущена. Например, в декабре прошлого года в Воронеже введен в эксплуатацию дом на 165 квартир, в котором 41 жилое помещение сдается в аренду на льготных условиях.

Арендатор уплачивает только 20% арендной ставки. Поэтому, скажем, однокомнатную студию можно арендовать всего за 2,9 тыс. руб.

в месяц при рыночной цене около 14,6 тыс. руб. в месяц.

К 2024 г. планируется запустить около 10 подобных домов.

Кроме того, Минстрой готовит законопроект, предусматривающий создание государственной информационной системы по учету договоров аренды жилых помещений. Электронная площадка станет местом поиска подходящего жилья, заключения безопасных сделок, уплаты налогов. Арендаторам будет надежнее найти жилье через эту систему, а арендодателям, желающим получить доход от сдачи недвижимости, придется выходить из тени.

Арендодателям стоит задуматься о легализации своей деятельности

Разговоры об усилении государственного контроля на рынке аренды ведутся давно. Сегодня можно заметить, что происходит это постепенно, – вероятно, арендодателям дали время для выхода из тени. Параллельно для них и арендаторов пытаются создать благоприятные условия.

Все эти меры нацелены на урегулирование арендных отношений. В скором времени у арендодателей не останется возможности нелегально сдавать в аренду жилые помещения без последствий. Поэтому уже сейчас стоит задуматься о легализации своей деятельности.

Целесообразно зарегистрироваться в качестве самозанятого и начать уплачивать налог на профессиональный доход. Но нужно помнить, что данный налоговый режим будет действовать до 31 декабря 2028 г. В этот период ставки налога не изменятся, но потом они могут быть увеличены.

Тем не менее, учитывая тенденцию к усилению налогового контроля, направленную на «обеление» рынка аренды жилых помещений, выгоднее сдавать жилье легально и уплачивать налоги с применением пониженной ставки, чем оказаться привлеченным к ответственности – возможно, даже к уголовной.

1 Проект Правительства РФ «Стратегия развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации до 2030 года с прогнозом на период до 2035 года».

Что такое незаконная сдача?

Если квартира сдается внаем в соответствии с законодательными нормами – ее владелец в обязательном порядке должен исчислять налог с полученных в виде арендной платы доходов. Закон определяет сдачу квартиры в аренду как один из видов предпринимательской деятельности. Арендатор также имеет обязанности – в частности, он обязан зарегистрироваться на съемной жилплощади.

Если объект недвижимости сдается незаконно, то стороны сделки не извещают надзорные органы.

Для справки: первый судебный прецендент с вынесением приговора по уголовному делу в отношении владельца квартиры состоялся ещё в 2009г. Ссылка на СМИ.

Законы

Отношения сторон, которые возникают при предоставлении объекта жилого фонда во временное пользование на возмездной основе описаны в Гражданском кодексе Российской Федерации, главах 34 и 35.

Еще один документ, регулирующий этот вид сделок с недвижимостью – Налоговый Кодекс, так как в соответствии с договором найма владелец жилья получает доход за сдачу внаем, то есть отношения носят возмездный характер.

В зависимости от того, какой правовой статус имеет владелец квартиры, доход облагается:

1. В соответствии с главой 23 НК РФ – налогом на доходы физических лиц.
2. В соответствии с главой 25 НК РФ – налогом на прибыль организаций.
3. В соответствии с главами 26 часть 2 и 26 часть 5 Налогового Кодекса Российской Федерации – налогами, определенными в рамках специальных режимов налогообложения, в том числе упрощенной и патентной системы.

Ответственность владельца — что будет?

Штрафы

Доказать, что владелец объекта недвижимости получает доход нелегально довольно сложно, но такие случаи все же имеют место.

Основным требованием Федеральной налоговой службы станет требование погасить возникшую задолженность по бюджетным сборам. Это связано с тем, что основным нарушением в случае незаконной сдачи квартиры в аренду выступает утаивание полученных доходов в виде получаемой арендной платы и последующая неуплата налога на доходы физических лиц.

Дополнительно на нарушителя будут наложены:

Штраф за неуплату налога (ст.122 НК РФ). Его размер составит 20% от суммы задолженности. Он может возрасти до 40% в том случае, если в процессе судебного разбирательства будет доказано, что уклонение от выплаты налогов было совершено преднамеренно.

В судебной практике чаще всего происходит именно так.

Важно: Максимально возможный размер штрафа — 30% от общей суммы задолженности, минимальная сумма — 100 рублей.

Для того чтобы определить сумму начисленных пеней необходимо сумму долга умножить на результат, полученный после деления действующей ставки рефинансирования на 300.

Внимание! Если нарушение выявлено повторно – сумма штрафов возрастет вдвое.

Уголовный кодекс РФ

Уголовная ответственность предусматривается за значительные нарушения в области налогового законодательства и определена в статье 198 Уголовного кодекса Российской Федерации. К нарушителям могут быть применены:

• штраф в размере от 100 тыс. до 300 тыс. рублей;
• принудительные работы на срок до 1 года;
• лишение свободы на срок до 6 месяцев;
• лишение свободы на срок до 12 месяцев.

Основным условием для возникновения уголовной ответственности является сумма налоговой задолженности более 600 тыс. рублей, неуплаченной за 3 финансовых года.

Важно! Если арендодатель не зарегистрирован как индивидуальный предприниматель и не уплачивает налоги в срок – привлечь к ответственности его могут также по статье 171 Уголовного кодекса – незаконное предпринимательство.

Согласно статье 171 УК РФ к собственнику могут быть применены:

• штраф в размере до 300 тыс. рублей либо любого стороннего дохода за общий срок до двух лет;
• при больших объемах получаемых незаконно средств (более 100 тыс. в месяц), на нарушителя может быть наложен штраф в размере 50 тыс. рублей и ограничение свободы на срок до пяти лет.

Куда жаловаться и сообщать о нарушениях?

Следует оповестить надзорные органы. Перечень ответственных инстанций:

.
1. Управляющая компания или ТСЖ. . (сюда можно обращаться с заявлением в том случае, если квартира сдается иностранным гражданам). . Этот государственный орган может помочь в том случае, если в сдаваемой нелегально квартире не соблюдаются санитарные нормы, установленные законодательством Российской Федерации.

Для справки: для того чтобы ваша жалоба была рассмотрена – нужно предоставить доказательства факта нелегальной сдачи: арендный договор или его копия, акт приема-передачи объекта недвижимости, расписка, подтверждающая получение денежных средств, и т.д.

Как составить жалобу

• Жалоба может быть составлена как от руки, так и набрана на компьютере.
• В правом верхнем углу необходимо указать наименование органа, в которое будет направлено обращение и его фактический адрес.
• Ниже, в центре листа необходимо указать название обращения. В данном случае это будет «Жалоба о незаконной сдаче жилья в аренду».

Здесь должны быть указаны фамилия, имя, отчество, паспортные данные гражданина и адрес постоянной регистрации.

Важно! Текст жалобы должен быть составлен корректно, в деловом стиле. Использование ненормативной лексики не допускается. Текст не должен носить ярко выраженного эмоционального окраса. Недопустимо и искажение фактов.

• Далее в тексте обращения опишите имеющиеся доказательства нарушения.
• Внизу страницы в обязательном порядке поставьте свою подпись и расшифруйте ее.
• Поставьте дату составления жалобы.

Что делать, если соседи сдают квартиру посуточно?

Именно такой формат сдачи объекта недвижимости внаем приносит больше всего неприятностей другим жильцам дома.

Порядок действий:

1. Зафиксируйте постоянную смену лиц, посещающих квартиру. Сделать это можно с помощью фото и видеосъемки, сбора свидетельских показаний, ведения журнала учета посетителей и др.
2. Вызов участкового и полиции на любой факт нарушения законодательства со стороны жильцов (шумные празднования, громкая музыка и др.).
3. Сбор максимального количества доказательств, необходимых для обращения в надзорные государственные органы.

Как сдавать квартиру в аренду без последствий

Чтобы избежать проблем с законом необходимо:

Заключить арендный договор или договор найма.

Если согласно условиям договора аренды срок проживания арендатора составляет более 12 месяцев – такой документ должен быть официально зарегистрирован в Росреестре, в соответствии с положениями статьи 651 ГК РФ.

Если порядок действий соблюдён – сторонам сделки нет необходимости беспокоиться о возможной административной и уголовной ответственности.

Перед тем как принять решение о сдаче в аренду квартиры – внимательно изучите порядок заключения подобных сделок и ответственность за несоблюдение законодательных норм, установленных в Российской Федерации. Помните, что нарушения норм налогового законодательства грозят нарушителю начислением штрафов, и даже уголовной ответственностью.

Риелтор рассказала, у кого нельзя снимать квартиру даже по низкой цене

Однако насколько реальны риски быть пойманным за руку, и как сотрудники налоговой службы способны отследить незаконную деятельность по неуплате налогов?

Конечно, никто из чиновников налоговой инспекции по домам не ходит и арендаторов не отлавливает. «Этим обязаны заниматься участковые полицейские, которые наделены правом составлять акты нахождения в квартире нанимателей, фиксировать договоры аренды или найма жилых помещений, брать письменные объяснения в подтверждении платной аренды недвижимости», — указывает юрист.

Затем участковые направляют документы либо непосредственно в налоговые службы, либо в другие органы государственной, муниципальной или местной власти. Например, в некоторых районах Москвы сбором подобной информации занимаются управы, получающие от участковых соответствующие сведения, которые в последующем и передают ее в налоговые службы.

Однако не только они выявляют теневую сдачу квартир в аренду. Налоговые службы и сами способны устанавливать как факты заключения договоров аренды, так и оплаты по ним.

Договоры аренды или найма налоговые органы запрашивают в Росреестре. Если оформлены они сроком более, чем на год, то регистрируются они в указанном органе.

Получив договоры, чиновники налоговых инспекций определяют предшествующий период найма помещений и ежемесячные суммы платежей по аренде, что дает возможность посчитать и размер налога на доход, и штраф за его неуплату. Требования об их погашении направляются неплательщикам для исполнения в добровольном порядке. «И если они не исполняются, налоговая обращается в суд за получением судебного приказа или решения о взыскании», — поясняет адвокат.