Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью

Сделка купли-продажи недвижимости через нотариуса – распространенная практика среди физических и юридических лиц. Это объясняется желанием минимизировать риски и предотвратить финансовые потери.

Нотариус выступает независимым посредником и компетентным специалистом, который обеспечивает законность сделки, юридическую чистоту документа, прозрачность расчетов, помогает в регистрации права собственности, предоставляет консультационную и практическую помощь.

По общему правилу обращение к нотариусу – право продавца и покупателя недвижимости. Однако закон предусматривает случаи, когда нотариальное удостоверение договора купли-продажи квартиры, дома или земли является обязательным требованием, без которого документ не имеет юридической силы:

приобретение объект недвижимости, который находится в совместной долевой собственности; распоряжение объектом недвижимости, находящимся в общей долевой собственности, за исключением совместной продажи всеми собственниками.

продажа жилья, в котором прописано несовершеннолетнее, недееспособное или ограниченно дееспособное лицо.

Продавцом является несовершеннолетнее, недееспособное или ограниченно дееспособное лицо.

Нотариус выполняет функцию гаранта надежности и безопасности. Он обеспечивает двухэтапное сопровождение сделки – на этапе подписания договора и на этапе регистрации прав нового собственника.

Нотариус по недвижимости предоставляет широкий спектр дополнительных услуг – от консультаций и составления текста договора до удостоверения согласия супругов и проверки личности сторон, вплоть до запроса предъявить продавца или покупателя справку от психиатра об их вменяемости, если в этом возникли сомнения.

Какие риски при сделках с недвижимостью без привлечения нотариуса

Оформление купли продажи квартиры у нотариуса – законный и доступный способ минимизации рисков для стороны покупателя и продавца. Простая письменная форма договора позволяет сэкономить на услугах, но не защищает от возможных финансовых потерь, мошенничества и судебных споров.

Без привлечения нотариуса возрастает процент участия «черных» риелторов, которые получают комиссионные, не доводя дело до завершения. Агентства недвижимости не несут материальную ответственность за ошибки.

Риски покупателя

При сделках с недвижимостью сторона покупателя всегда рискует деньгами. Проблемные аспекты:

Неправильно составлен договор:

не прописаны обязательные условия, такие как цена, стороны;

не конкретизирован объект продажи;

отсутствует пункт о порядке решения споров;

не прописан вопрос о подтверждении отсутствия зарегистрированных лиц;

нет информации о дате выселения и акте приема-передачи.

Обременения на объекте недвижимости:

право общей совместной собственности;

право общей долевой собственности;

прописанные несовершеннолетние лица или лица, которые находятся в местах лишения свободы.

Заниженная оценочная стоимость в договоре: при оспаривании или отмене сделки покупатель сможет рассчитывать на возврат той суммы, которая прописана в тексте соглашения.

Комментирует нотариус города Москвы Лексакова Е. О.:

Это основные, но не единственные риски. Много подводных камней на рынке «вторичной недвижимости», в том числе в связи с вопросами законности правоустанавливающей документации. Возникают сложности с составлением и проверкой юридической чистоты документов. Из-за ошибок в договоре покупателю отказывают в регистрации прав в Росреестре.

Когда игнорируется оформление квартиры через нотариуса, покупатель часто не запрашивает акт передачи. В этом случае договор выполняет функцию передаточного документа, и, как следствие, ожидание от квартиры может не соответствовать реальности.

Риски для продавца

Без привлечения нотариуса к сделке продавец рискует не получить или недополучить сумму по договору. Причина – не установленный порядок и сроки перечисления средств. Например, в договоре может быть прописана фактическая передача денег на момент подписания, а стороны договорились провести расчет позже.

Продажа доли в совместной долевой собственности предполагает, что дольщики имеют право преимущественной покупки. Если сделка проведена без уведомления заинтересованных лиц, договор может быть оспорен.

Продавцы без надлежащего правового и нотариального сопровождения рискуют оказаться в зоне влияния мошенников, недобросовестных риелторов – остаться без недвижимости и денег.

Сумма сделки по недвижимости, стоимость оформления у нотариуса

Купля-продажа недвижимости через нотариуса облагается пошлиной, размер которой зависит от оценочной стоимости имущества:

добровольное заверение у нотариуса, если стороны – дети, внуки, супруги, родители:

3 000 рублей + 0,2% от суммы сделки (при сделке до 10 млн. рублей);

23 000 рублей + 0,1% от суммы сделки свыше 10 млн. рублей, но совокупно не более 50 тысяч рублей;

добровольное нотариальное удостоверение сделки между другими лицами:

3 000 + 0,4% по сделкам до 1 млн. рублей;

7 000 + 0,2% — стоимость имущества от 1 млн. до 10 млн. рублей;

25 000 + 0,1% по сделкам свыше 10 млн. рублей.

обязательное нотариальное удостоверение: 0,5% цены в договоре, но не менее 300 и не более 20 тысяч рублей.

Сопутствующие затраты – нотариальные услуги правового и технического характера. Это 7 000 рублей за один договор + 2 000 рублей за каждый дополнительный объект в договоре. Максимальная сумма УПТХ равна 13 000 рублей.

Последствия занижения цены в договоре

Искусственное занижение стоимости квартиры или другой недвижимости в «обход» тарифам — мнимый способ сэкономить на сделке. Риски несопоставимы, поскольку в любой спорной ситуации покупатель сможет претендовать на возврат только той суммы, которая указана в договоре. Мошенники активно пользуются такой схемой.

Продажа объекта недвижимости по цене ниже кадастровой стоимости влечет налоговые последствия. Если в договоре указана сумма, которая меньше кадастровой стоимости, умноженной на понижающий коэффициент 0,7, имеет место умышленное занижение налоговой базы и неполная уплата суммы НДФЛ.

Лицо, получившее доход от такой продажи, и не выплатившее налог в полном объеме, будет привлечено к налоговой ответственности: штраф в сумме 20% или 40% от неоплаченной суммы налога, согласно нормам статьи 122 НК РФ.

Согласие супруга продавца на сделку с недвижимостью

Режим совместной собственности супругов вносит коррективы в оформление квартиры через нотариуса. Продажа недвижимости, приобретенной в браке, невозможна без нотариально удостоверенного согласия мужа или жены. Это требование распространяется на следующие ситуации:

покупка оформляется на одного из супругов в период, когда есть официально зарегистрированный брак;

продается имущество, которое принадлежало одному из супругов до регистрации брака, но в период брака объект приобрел неотделимые улучшения.

Прямого требования на оформление согласия для покупки квартиры нет, однако нотариально удостоверенное разрешение служит защитой от оспаривания договора в будущем и финансовых потерь. Кроме того, согласие требуется всегда, когда сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Простой письменной формы недостаточно. Юридическую силу имеет только нотариально удостоверенное согласие супруга. Для узаконивания документа достаточно предъявить:

оригинал свидетельства о браке;

правоустанавливающий документ на продаваемую квартиру или выписку из ЕГРН (требуется на усмотрение нотариуса, подходит копия или фото).

Согласия на отчуждение или приобретение имущества оформляется на нотариальном бланке. Это бессрочный документ, если в тексте не указан конкретный срок действия. Супругу/супруге не обязательно лично присутствовать на сделке, согласие можно подписать у другого нотариуса и переслать.

Стоимость услуги составляет 500 рублей тариф и + 1500 рублей УПТХ, каждый последующий объект, начиная со второго – дополнительно по 200 рублей. Максимальный размер УПТХ – не более 2100 рублей.

Свой договор на сделке с недвижимостью

Обязательное условие для того, чтобы состоялась сделка купли-продажи квартиры через нотариуса, – соответствие договора всем требованиям законодательства и свободное волеизъявление сторон. При обращении в нотариальную контору можно предоставить свой вариант соглашения.

При подготовке документа важно соблюсти критерии законности и правила документооборота. Обязательные условия, которые должны быть включены в текст:

идентифицирующие данные сторон в соответствии с паспортом;

индивидуальные характеристики объекта продажи/покупки;

правоустанавливающая документация (договор, свидетельство о праве на наследство, судебное решение);

Требуют внимания пункты об ответственности сторон, о способе и порядке передачи средств, сроках регистрации и многие другие нюансы. Свой вариант договора часто составляется по шаблонному экземпляру, что не позволяет учесть индивидуальные особенности конкретной сделки.

В интернете часто ищут нотариуса по недвижимости, однако на практике такого деления не существует. Нотариус занимается обширным кругом юридических задач и в его компетенции подготовка грамотных договоров под конкретную сделку, с учетом особенностей и пожеланий сторон. Он обеспечивает юридическую чистоту документа и лично отвечает за каждый пункт.

Практика показывает, что составление текста договора купли-продажи недвижимости целесообразно доверить нотариусу. Комплексная услуга по оформлению и подготовке документов позволяет сэкономить время и средства, обезопасить сделку и гарантировать профессиональное сопровождение.

Напоследок

Оформление договора купли-продажи у нотариуса в реалиях сегодняшних дней – не роскошь, а насущная необходимость. Продавец и покупатель получают гарантии юридической чистоты и законности сделки. Нотариус обеспечивает прозрачность расчетов, решает вопрос с регистрацией права собственности.

Другие материалы по регистрации недвижимости через нотариуса:

Обращаясь к нотариусу по недвижимости, вы экономите время и средства, сводите к минимуму риски мошенничества и ошибок, получаете исчерпывающую консультационную поддержку, правовую помощь и непосредственно услугу нотариального удостоверения. Мы дорожим вашим доверием и полностью оправдываем его!

Когда точно можно обойтись без нотариуса?

Услуги нотариуса актуальны при покупке жилья на вторичном рынке. В случае, если вы приобретаете квартиру в новостройке или в строящемся доме, полный комплект документов оформляется застройщиком и банком. Дополнительные нотариальные действия в этой ситуации не требуются.

Что дает участие нотариуса?

В первую очередь, нотариальное сопровождение позволяет гарантировать юридическую корректность совершения сделки. Нотариус выступает в качестве независимого юриста, который подтверждает, что при заключении договора соблюдены нормы российского законодательства.

Перед тем как заверить договор, он обязательно перепроверит подлинность документов и удостоверится в соблюдении прав всех сторон сделки (в особенности, если среди них есть несовершеннолетние дети или ограниченно дееспособные граждане). При возникновении сомнений нотариус может дополнительно запросить документы в госорганах или воспользоваться федеральными базами данных (например, ЕГРН).

Такое внимание к деталям связано с тем, что нотариус не только рискует репутацией, но и материально отвечает за возможные ошибки при оформлении документов. Если продавец или покупатель понесли ущерб в результате его действий, они получают компенсацию за счет средств личного страхования нотариуса, региональных компенсационных фондов, а иногда и личного имущества нотариуса.

Кроме того, нотариальное сопровождение позволяет сэкономить время при купле-продаже квартиры. Если речь не идет о покупке квартиры в ипотеку (подробнее об этом можно прочитать здесь), составить договор и подать документы можно будет за одно посещение нотариальной конторы. При этом обращаться в другие ведомства, стоять в очередях в МФЦ не потребуется.

Все необходимые действия выполнит нотариус.

Отдельно стоит отметить, что заверенные договоры купли-продажи недвижимости регистрируются Росреестром в приоритетном порядке. Забрать готовый документ можно будет уже через 2-3 дня после его подачи (в обычной ситуации регистрация занимает до 10 дней).

Сколько стоит?

Стоимость нотариального сопровождения сделок с недвижимостью складывается из юридических услуг, связанных с подготовкой документов, и пошлин. Цена составления договора может отличаться в зависимости от региона и в среднем составляет от 3 до 10 тыс. рублей.

Непосредственно нотариальное заверение договора также производится не бесплатно. Конечная цена будет зависеть от того, кто заключает сделку, а также от стоимости жилья. Если сторонами являются близкие родственники (супруги, родители, дети и внуки), стоимость составит 3 тыс.

рублей плюс 0,2% от стоимости договора (при цене договора меньше 10 млн рублей) или 23 тыс. рублей плюс 0,1% от стоимости договора (при цене договора более 10 млн рублей).

В остальных случаях действуют другие тарифы. При продаже квартиры стоимостью менее 1 млн рублей, нотариальное заверение будет стоить 3 тыс. рублей плюс 0,4% от цены сделки. Если цена недвижимости находится в диапазоне от 1 до 10 млн рублей – 7 тыс. плюс 0,2%, а если более 10 млн рублей – 25 тыс. рублей плюс 0,1%.

Например, если вы продаете или покупаете квартиру стоимостью 8 млн рублей, пошлина составит 21 тыс. рублей.

Кроме того, отдельно придется оплатить пошлину за регистрацию договора купли-продажи в Росреестре (по состоянию на 2021 год составляет 2 тыс. рублей).

Какие существуют риски?

Нотариальное заверение сделки позволяет существенно снизить риски для обеих сторон сделки. Нотариусы позволяют исключить проблемы, связанные с непрофессиональным составлением документов и учесть все юридические тонкости.

Тем не менее, даже нотариус не может полностью гарантировать, что в дальнейшем сделка не будет оспорена в суде. Дело в том, что не всегда возможно достоверно выяснить все обстоятельства, при которых квартира оказалась в собственности у продавца. Даже безупречное оформление всех документов не может полностью гарантировать отсутствие у квартиры скрытых собственников (подробнее можно прочитать здесь) или защитить от недобросовестных действий продавца.

Подробнее о вопросах эксплуатации квартиры читайте на спроси.дом.рф.

Когда обязательно оформление сделок недвижимостью у нотариуса

Купля-продажа квартиры (дома) в долевом участии (ст.42 №218-ФЗ). Сюда относятся и случаи приобретения (отчуждения) недвижимости супругами в общую долевую собственность, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.

Продажа (приобретение) жилых объектов с долей участия несовершеннолетних, ограниченно дееспособных, опекаемых лиц (ст. 54 №218-ФЗ). Кроме нотариального удостоверения в данном случае дополнительно требуется разрешение органов опеки.

Порядок проведения сделки

Под перечисленные выше ситуации попадает большая часть договоров, связанных с отчуждением жилья. Однако многие граждане удостоверяют их в нотариальной конторе в добровольном порядке. Особенно это важно для покупателя, который в случае признания сделки недействительной по суду, теряет и деньги и собственность.

Нотариусы, оформляющие сделки с недвижимостью проверяют:

паспорта участников и место их регистрации по базе МВД;

правильность составления договора, наличие в нем всех обязательных реквизитов;

запрашивают выписку из ЕГРН с указанием всех собственников жилья и наличия обременения;

наличие решений судов в общегосударственных реестрах о признании стороны договора (физического лица) недееспособным;

наличие решений судов о признании стороны договора банкротом, а также сведения о причастности сторон к экстремистской деятельности

полномочия продавца, его право на продажу, наличие уведомления других владельцев долей и их отказа от покупки;

кто фактически зарегистрирован в квартире, нет ли в ней лиц, находящихся в местах заключения.

Кроме того, с 2019 года применяется регистрация сделок с недвижимостью через нотариуса в органе Росреестра. Он самостоятельно передает заявление на переход права собственности от продавца к покупателю, причем срок регистрации в этом случае составляет всего одни сутки с момента поступления сведений об оплате госпошлины,за регистрационные действия, которую оплачивают участники сделки. В то же время, если лично обратиться в регистрационный орган или через МФЦ, процедура займет не меньше недели.

Комментирует нотариус города Москвы Колганов И. В.:

Участникам сделки не нужно никуда ходить, новый собственник получает выписку из ЕГРН непосредственно в нотариальной конторе. Нотариус может дополнительно обеспечить их безопасность, приняв в свой депозит денежные средства покупателя и перечислить их продавцу после регистрации перехода права собственности в Росреестре.

исчисляется индивидуально в зависимости от предмета договора

Если при заключении договора (соглашения) супруги включают в него соглашение о разделе доли жилого помещения, которая приобретена на общие средства супругов, нотариальный тариф исчисляется за каждую сделку в отдельности и суммируется, а УПТХ взимается однократно по большей стоимости.

Несовершеннолетние освобождаются от взимания платы за УПТХ при заключении данного договора (соглашения). Освобождение производится пропорционально размеру выделяемой несовершеннолетним доли в праве собственности.

Договор ипотеки

долей в праве общей собственности на жилое помещение, дом с земельным участком, в обеспечение возврата целевого кредита (займа) на приобретение или строительство дома, квартиры или в обеспечение (займа), на реструктуризацию кредита, предоставленного на приобретение или строительство жилого дома, квартиры.

— за удостоверение договоров об ипотеке жилого помещения в обеспечение возврата кредита (займа), предоставленного на приобретение или строительство жилого дома, квартиры, — 200 рублей;

— за удостоверение договоров об ипотеке другого недвижимого имущества, за исключением морских и воздушных судов, а также судов внутреннего плавания, — 0,3 процента суммы договора, но не более 3 000;

— за удостоверение договоров об ипотеке морских и воздушных судов, а также судов внутреннего плавания — 0,3 процента суммы договора, но не более 30 000

0,5% от суммы сделки, но не менее 300 и не более 20 000

При удостоверении сделок, предметом которых является отчуждение или залог недвижимого имущества, имеющего кадастровую стоимость, если оценка, данная этому недвижимому имуществу участниками (сторонами) сделки, ниже его кадастровой стоимости, для исчисления тарифа используется кадастровая стоимость этого недвижимого имущества.

2) Не подлежащие обязательному нотариальному удостоверению:

СДЕЛКИ ПО СЕМЕЙНОМУ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВУ:

— 0,5% от суммы сделки, но не менее 300 и не более 20 000

При удостоверении сделок, предметом которых является отчуждение или залог недвижимого имущества, имеющего кадастровую стоимость, если оценка, данная этому недвижимому имуществу участниками (сторонами) сделки, ниже его кадастровой стоимости, для исчисления тарифа используется кадастровая стоимость этого недвижимого имущества.

КОРПОРАТИВНЫЕ СДЕЛКИ:

Договоры отчуждения доли в уставном капитале ООО (продажи, мены, дарения, отступного, внесения доли в уставный капитал или имущество ЮЛ и др.), сторонами которого являются:

— до 1 000 000 — 0,5% суммы договора, но не менее 1 500;

— от 1 000 001 до 10 000 000 включительно — 5 000 + с 0,3% суммы договора, превышающей 1 000 000;

— свыше 10 000 001 рубля — 32 000 + 0,15% суммы договора, превышающей 10 000 000, но не более 150 000;

— до 1 000 000 — 0,5% суммы договора, но не менее 1 500;

— от 1 000 001 до 10 000 000 включительно — 5 000 + 0,3% суммы договора, превышающей 1 000 000;

— свыше 10 000 001 — 32 000 + 0,15% суммы договора, превышающей 10 000 000, но не более 150 000;

— подлежащее обязательному нотариальному удостоверению 100;

— неподлежащее обязательному нотариальному удостоверению 500

ДОГОВОРЫ ДАРЕНИЯ

(за исключением договоров дарения недвижимого имущества)

— детям, в том числе усыновленным, супругу, родителям, полнородным братьям и сестрам — 0,3% суммы договора, но не менее 200;

ДОГОВОРЫ, ПОДЛЕЖАЩИЕ ОЦЕНКЕ:

— до 1 000 000 включительно — 2 000 + 0,3% суммы сделки;

— свыше 1 000 000 до 10 000 000 включительно — 5 000 + 0,2% суммы договора, превышающей 1 000 000;

— об изменении договора нотариального договора;

а) стороны физ.лица

б) стороны юр. лица

— о расторжении договора или соглашения.

Размер платы за УПТХ не может превышать размер платы за УПТХ, взыскиваемый при удостоверении данного договора (соглашения).

Если по удостоверенному соглашению требуется направить заявление в ИФНС от имени нотариуса + 2 500руб.

ЗАВЕЩАНИЯ:

ДОВЕРЕННОСТИ:

а) от имени физических лиц

б) от имени юридических лиц

ИНЫЕ НОТАРИАЛЬНЫЕ ДЕЙСТВИЯ:

б) участник-иностранное юр. лицо 100

ПОДЛИННОСТЬ ПОДПИСИ:

ПЕРЕДАЧА ЗАЯВЛЕНИЙ ИЛИ ДОКУМЕНТОВ:

ПРЕДСТАВЛЕНИЕ ДОКУМЕНТОВ НА ГОСУДАРСТВЕННУЮ РЕГИСТРАЦИЮ:

За каждую страницу документа на бумажном носителе с 1 по 14 вкл. — 150; с 15 по 34-ую стр. — 120. Начиная с 35 стр. и далее — 90 р за одну страницу документа

КОПИИ:

копии, копии с копий документов, выписки из документов

ПРИНЯТИЕ В ДЕПОЗИТ НОТАРИУСА (ст. 87 Основ)/ДЕПОНИРОВАНИЕ НОТАРИУСОМ ИМУЩЕСТВА (ст. 88.1 Основ):

Регистрация УВЕДОМЛЕНИЙ О ЗАЛОГЕ движимого имущества:

ХРАНЕНИЕ ДОКУМЕНТОВ

ВЫДАЧА ДУБЛИКАТОВ

а) завещаний -3 000 руб.

ИСПОЛНИТЕЛЬНАЯ НАДПИСЬ за исключением ИН об обращении взыскания на заложенное имущество

НАСЛЕДСТВО

Свидетельство о праве на наследство:

а) на неполученные пенсии и пособия

б) денежные вклады, средства на счетах в банках,права по закрытым счетам

не взимается

При сумме вклада о 10 000 УПТХ не взимается

б) При сумме вклада до 100 000 — 1 000; свыше 100 000 — 3 500

— детям, в том числе усыновленным, супругу, родителям, полнородным братьям и сестрам наследодателя — 0,3% стоимости наследуемого имущества, но не более 100 000;

— другим наследникам — 0,6% стоимости наследуемого имущества, но не более 1 000 000

— детям, в том числе усыновленным, супругу, родителям, полнородным братьям и сестрам наследодателя — 0,3% стоимости наследуемого имущества, но не более 100 000;

— другим наследникам — 0,6% стоимости наследуемого имущества, но не более 1 000 000

Приложение к таблице по стоимости услуг правового и технического характера на 2022 год

Ветераны, в том числе участники и инвалиды Великой отечественной войны, бывшие узники фашистских концлагерей

(при совершении любых нотариальных действий)

Инвалиды 1 группы, дети- инвалиды,

Дети-сироты, дети, оставшиеся без попечения родителей, дети-инвалиды, находящиеся в детских домах, интернатах

При удостоверении тождественности собственноручной подписи инвалида по зрению с факсимильным воспроизведением его собственноручной подписи.

При удостоверении сделок, совершаемых при переселении граждан из аварийного жилищного фонда в рамках реализации государственных , региональных и муниципальных программ.

При удостоверении протокола регистрации членов группы избирателей при проведении собрания в поддержку самовыдвижения кандидата и протокола собрания данной группы избирателей, а также при нотариальном удостоверении доверенности, выдаваемой кандидатом на должность Президента РФ уполномоченному представителю по финансовым вопросам, при свидетельствовании сведений, содержащихся в списке лиц, осуществляющих сбор подписей избирателей (участников референдума), и подлинности подписи этих лиц .

Освобождаются от платы за УПТХ на 100 %

Плата за УПТХ не взимается