Как купить землю

Один из главных факторов, от которого мы отталкиваемся при крупной покупке — это финансы. Для начала стоит оценить свои финансовые возможности и определиться, каким способом вы готовы оплатить участок:

• Купить участок в ипотеку
• Оформить ипотечный кредит на участок будет посложнее, чем на квартиру, но это возможно. Читайте подробнее о том, как взять ипотеку на земельный участок тут.
• 100%-оплата.

2. Выбираем, где купить участок

От расположения участка будет зависеть комфорт проживания на нем. От чего нужно отталкиваться, выбирая район:

Удаленность от города. Если вы работаете удаленно или не собираетесь часто посещать свой участок, то переплачивать за близость к городу не обязательно. Но выбирая участок для переезда на ПМЖ с постоянной нуждой ездить в город, расстояние играет роль. Например, от наших коттеджных поселков можно доехать до центра Тюмени всего за 20 минут.

Инфраструктура вокруг. Обязательно оцените благоустройство: что есть в поселке, какие поселки есть рядом, есть ли остановка общественного транспорта и прочее. Самым комфортным вариантом для проживания будет коттеджный поселок. В большинстве случаев он изначально уже обладает базовой инфраструктурой для жизни и готовыми необходимыми коммуникациями.

Экология. К изучению обстановки также относится и отслеживание загрязняющих объектов вокруг (фабрики, фермы, мусорные полигоны). Все это напрямую повлияет на чистоту воздуха, земли, грунтовых вод.

Не поленитесь также заглянуть в муниципальный генеральный план района — там вы сможете узнать не только о существующих объектах, но и том, какое строительство запланировано.

Соседи. Перед покупкой участка неплохо было бы познакомиться с людьми, которые будут проживать рядом с вами.

Для тех, кто собирается купить участок в Тюмени, мы советуем изучить наш гид “В каком районе Тюмени лучше купить участок”, а также ознакомиться с нашими коттеджными поселками.

3. Решаем, у кого покупать землю

Стать собственником земли можно купив ее:

• У физического лица. Участок можно купить по объявлению у физического лица.
• У девелопера. Покупая землю у застройщика вы получите «чистую» сделку, комфортную среду и благоустройство вокруг, готовые коммуникации и многое другое. Подробно мы освещали вопрос о преимуществах и недостатках коттеджных поселков здесь.

4. Выбор участка

Первое с чем нужно определиться — это тип земельного участка. Если вы задумываетесь о том, как купить участок земли под строительство дома, то лучшим вариантом будет участок ИЖС (индивидуальное жилищное строительство).

Приобретая участок ИЖС вы без проблем сможете:

• Подать уведомление о строительстве жилого дома;
• Получить налоговый вычет после строительства дома; ;
• Сделать постоянную регистрацию в построенном на участке доме.

Если же участок вам нужен в качестве дачи, можно обойтись и участком СНТ (садовое некоммерческое товарищество) или ЛПХ (личное подсобное хозяйство).

Перед тем как купить земельный участок ИЖС, нужно учесть множество факторов:

• Расположение;
• Окружающая инфраструктура;
• Размер участка;
• Наличие коммуникаций;
• Наличие муниципального обслуживания;
• Юридическая чистота;
• Уровень грунтовых вод и тип грунта;
• Рельеф;
• И многое другое.

5. Оформление сделки купли-продажи участка

Когда участок уже выбран, стоит разобраться, как правильно оформить куплю земельного участка пошагово.

Во-первых, для начала стоит убедиться в том, что:

• У собственника есть полный пакет документов;
• Отсутствуют какие-либо обременения земельного участка или ограничения его использования;
• Вся информация об участке действительна (закажите выписку из ЕГРН самостоятельно);
• Границы участка установлены верно и они соответствуют задокументированным;
• Если на участке есть дом, то он построен без нарушений строительных норм.

Как получить выписку из ЕГРН?

Заказать выписку из ЕГРН можно как в бумажном так и в электронном виде. Услуга будет платная.

Вариант 1: МФЦ

• Нужно обратиться в любой МФЦ с паспортом и заполнить заявление на получение выписки из ЕГРН.
• Сотрудник выдаст платежный документ, нужно будет оплатить услугу и приложить чек к заявлению.
• В течение 5 рабочих дней выписка будет готова.

Вариант 2. Специальный онлайн-сервис

С 2019 года существует специальный сайт по выдаче сведений из ЕГРН (https://spv.kadastr.ru/). Это самый удобный способ, сервис позволяет получить сведения очень быстро.

• Авторизуйтесь на сайте (он синхронизирован с порталом госуслуг).
• Найдите интересующий вас участок по адресу или кадастровому номеру и запросите выписку.
• Документ поступит к вам на почту (в формате PDF). Выписка будет заверена ЭЦП Росреестра (электронной цифровой подписью).

Вариант 3. Госуслуги

Получить выписку можно на портале Госуслуг.

Во-вторых, перед тем как купить земельный участок, проверьте документы собственника:

• Бумаги, которые подтверждают право собственности на землю: выписка из ЕГРН (в ней указаны документы основания);
• Паспорт владельца (или уставные документы — для юридического лица);
• Документы, обосновывающие право собственности на построенную на участке недвижимость (договор купли-продажи, свидетельство о наследстве и прочее);
• Согласие супруга/супруги, если недвижимость была приобретена в браке;
• Справка об отсутствии обременений, арестов, налоговых и других задолженностей.

Убедившись, что все документы в порядке, можно приступать к заключению договора купли-продажи (лучше это сделать с помощью нотариуса, он еще раз проверит все сведения). Что обязательно должно быть в нем указано:

• Сведения об участке: кадастровый номер, адрес, вид использования и т.д.;
• Подтверждающие права владения землей документы;
• Стоимость покупаемого участка (дома) и порядок расчетов;
• Права и обязанности сторон;
• Паспортные и контактные данные сторон;
• Порядок передачи участка.

Чтобы обеспечить исполнение обязательств сторон по договору, может быть предусмотрено внесение аванса или задатка покупателем.

Порядок оформления участка при покупке у физического и юридического лица в общем одинаковый. Однако во втором случае (например, покупка земли у застройщика коттеджных поселков) все происходит проще и прозрачнее:

• У участка еще не было собственников, поэтому он юридически чист;
• У участка точно есть все необходимые документы;
• Сделка сопровождаются юристом от компании-продавца.

После составления договора нужно будет подать заявление на регистрацию купли-продажи в Росреестр.

6. Оформление участка в собственность

После подписания договора купли-продажи приобретенную землю нужно оформить в собственность. Для этого понадобится собрать пакет документов и обратиться в Росреестр или МФЦ. Подробно процедура оформления земли в собственность описана здесь.

За регистрацию земельного участка придется заплатить госпошлину (стоимость для физ. лиц):

• За участок для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, либо на создаваемый или созданный на таком земельном участке объект недвижимого имущества — 350 руб.
• За участки с другими видами разрешенного использования — 2 000 руб.

7. Получение выписки из ЕГРН

Вместе с зарегистрированным договором купли-продажи вам выдадут выписку из ЕГРН. В ней будет указано, что вы являетесь владельцем участка.

8. Получение налогового вычета

Покупая участок ИЖС, вы имеете право на получение налогового вычета. Однако есть условие: на участке обязательно должен быть оформленный в собственность жилой дом. Поэтому, если вы купили участок под строительство, получить налоговый вычет вы сможете только после завершения строительства и регистрации дома на нем.

А что дальше?

Если все прошло успешно, и вы стали обладателем собственного земельного участка, то далее вам предстоит еще немало дел. Советуем ознакомиться с нашим гидом “Что делать после покупки участка”.

Участки в 20 минутах от Тюмени

Освободите себя от лишних вопросов и бюрократической волокиты — купите земельный участок в коттеджном поселке:

• Все участки уже имеют необходимую документацию, можно посмотреть все участки на кадастровой карте;
• Ко всем участкам уже подведены коммуникации;
• Во всех поселках проведены геологические изыскания;
• В поселках есть собственная сервисная компания;
• Поселки оснащены инфраструктурой для комфортной жизни.

Вы можете записаться на экскурсию по нашим коттеджным поселкам:

Наши специалисты помогут вам оформить ипотеку на земельный участок и проконсультируют по любому вопросу. Вы можете оставить заявку на расчет ежемесячного платежа по ипотеке, и мы с вами свяжемся.

Уже более 1000 счастливых семей живут в наших поселках, вы можете прочитать их отзывы и истории. Присоединяйтесь к нам!

Нормативное регулирование

Сделки, касаемые недвижимого имущества, регулируются 30 гл. Гражданского кодекса. Нормативно – правовой акт раскрывает вопросы, связанные с законностью сделки, правилами заключения договора, защитой прав участников.

Земельный кодекс РФ решает вопросы перехода прав собственности.

Согласно статье 37 ЗК:

• объектом купли – продажи может выступать надел, состоящий на кадастровом государственном учете;
• покупатель имеет право расторжения договора купли – продажи, если продавец предоставил ему неверную информацию;
• имеются условия соглашения, являющиеся недействительными (о праве выкупа продавцом ЗУ обратно, об ответственности продавца при предъявлении прав на участок третьим лицам и пр.).

Внимание! ГК и ЗК являются ключевыми нормативно – правовыми актами при регулировании вопросов проведения сделки купли – продажи.

Не менее важен Федеральный закон № 218 «О государственной регистрации недвижимого имущества». Документ гласит, что для признания сделки действительной она должна быть зарегистрирована.

Как купить землю?

Прежде чем заключать сделку, необходимо подобрать подходящий участок и осмотреть его.

Чтобы оформить его в собственность, необходимо придерживаться алгоритма:

1. Заключить предварительный договор (с указанием обязанностей сторон).
2. Установить требуемые сроки для подготовки и сбора пакета документации.
3. Составить договор купли – продажи.
4. Обсудить условия оплаты.
5. Подписать соглашение.
6. Зарегистрировать его в Росреестре.

Договор подписывается обеими сторонами.

Оформляется в трех экземплярах: для владельца, покупателя, сотрудника Росреестра. Предварительно заверять их не нужно.

Проверка документации и владельца

После выбора подходящего земельного участка необходимо приступать к юридической стороне вопроса и оформлению сделки в регистрирующих органах.

Первый шаг — документальная проверка того, что продавец является единственным собственником территории, и она не арестована, не имеет обременений. Чтобы получить такую информацию в Росреестре, придется заплатить 250 рублей.

Обратите внимание! Регистрирующий орган высылает выписку ЕГРН в течение трех суток с момента подачи запроса. Выдаваемые сведения являются официальными, подтверждаются электронной цифровой подписью.

Следующий шаг — проверка чистоты справок. При приобретении ЗУ обязательны такие документы:

• Паспорт. Данные необходимо сверить с информацией в выписке.
• Устав. Если продавец — юридическое лицо, у него следует запросить уставные документы. Правоспособность проверяется на сайте ФНС.
• Выписка ЕГРН. Помимо вышеуказанной информации нужно проверить кадастровый номер и указанную категорию земли. . Если продавец состоит в законном браке, понадобится согласие мужа (жены). Заверяется нотариусом. Без наличия этой справки сделка не будет осуществлена.

Если имеется возможность, необходимо измерить надел и сравнить с цифрами в документации владельца. Размер площади должен совпадать.

Подробнее о проверках земельного участка смотрите в видео:

Пакет документации на ЗУ

Прежде чем приобретать земельный участок, необходимо изучить правоустанавливающие документы на недвижимость (ДКП, дарственная и т.п.).

Для заключения нового договора купли — продажи понадобятся:

1. паспорта участников сделки, их ИНН;
2. справка, подтверждающая право собственности на отчуждаемую территорию;
3. денежная оценка эксперта;
4. заключение об ограничениях (если имеются);
5. технические документы ою участке;
6. заявление от мужа (жены) продавца на продажу надела (заверяется у нотариуса);
7. свидетельство о заключении брака;
8. извлечение об отсутствии запретов на продажу территории.

Документы предоставляются нотариусу для регистрации сделки или лично в регистрирующую палату.

Если имеется жилое строение, подаются данные о государственной регистрации прав на него, а также справка о стоимости здания, акт приема его в эксплуатацию.

Справка! Если ЗУ продает не владелец, а его представитель, понадобится нотариально заверенная доверенность.

Дополнительно покупателем оплачивается государственная пошлина.

Процедура оформления договора купли – продажи

В договоре купли – продажи стороны фиксируют условия сделки. Объектом договора является земельная территория, сторонами — продавец (в лице собственника) и покупатель. Договор оформляется письменно. Составляется самостоятельно участниками сделки или с помощью нотариуса.

Указываются:

• где и когда было заключено соглашение;
• данные из паспорта;
• сведения об объекте (кадастровый номер, площадь, месторасположение, границы);
• стоимость покупки, условия оплаты, расторжения, ответственность сторон.

Важно! Все пункты соглашения необходимо подтверждать документально.

Процесс передачи денежных средств

Условия приобретения ЗУ продавец и покупатель обсуждают заранее. Также они принимают решение о необходимости уплаты задатка, его размера.

Часто эта сумма представляет собой определенный процент от общей стоимости надела. Условия внесения задатка стороны прописывают в предварительном соглашении.

Бывает нескольких видов:

• наличные средства;
• безналичные,
• недвижимое;
• движимое имущество.

Если покупатель рассчитывается наличными деньгами, продавец выдает ему расписку о получении денег. При безналичном расчете финансы переводятся на счет продавца.

Подача документов и заявления в Росреестр

В соответствии с законодательством заявление и документы подаются в Росреестр или МФЦ — лично, почтой или онлайн. При предоставлении документации рассматривается их соответствие установленным стандартам и правовая сила сделки.

Кроме основного договора в Росреестр предоставляются:

;
1. выписка ЕГРН;
2. схема расположения надела на Кадастровой карте;
3. заявление;
4. квитанция об оплате сбора.

Подаются справки в любом отделении МФЦ или Росреестра по месту расположения участка. Заявление рассматривают в течение 10 дней. При наличии электронной подписи допустимо регистрировать сделку онлайн на сайте Росреестра, но это не избавит от похода за итоговыми документами при смене собственника.

С какими трудностями можно столкнуться?

При приобретении территории у собственников покупатели могут столкнуться с проблемами. Первая — недобросовестный продавец.

Бывает, что с целью ускорения продажи владельцы замалчивают о важных обстоятельствах. Надел может относиться к территории лесного фонда — продажа в этом случае недопустима.

Часто продавцы не оповещают о категории ЗУ. Сельскохозяйственная земля не может использоваться в промышленных целях.

Покупатель будет обязан менять категорию самостоятельно. Если участок окажется самовольно захваченным, прав на него по закону нет. Территория может быть арестована, быть залогом или перепроданной (без кадастрового номера, по акту старого образца).

Вторая проблема — неправильное оформление документации: несовпадение информации в новых справках и имеющемся кадастровом паспорте. Если право на землю принадлежит малолетнему гражданину, в соглашении потребуется согласие опекуна (попечителя).

По своей невнимательности покупатель может получить другой участок — не тот, который ему показывали. При осмотре планируемой покупки необходимо следить, чтобы кадастровые номера в справках не отличались от осматриваемой территории.

Общие правила при проведении сделок с земельными участками

Нужно знать и соблюдать требования, которые законодательство устанавливает для таких сделок. Без их соблюдения сделка станет недействительной.

Нужно учитывать следующее:

1. Законодательство считает, что право собственности на любую недвижимость и, в частности, на участки земли существует только тогда, когда соответствующая запись о владении внесена в Единый реестр прав собственности на объекты недвижимость. Если этого нет, то такую землю нельзя продавать и покупать.
2. Распоряжаться участком имеет право только владелец земли, у которого имеются все необходимые подтверждающие документы. Другие лица, например, арендатор не могут осуществлять продажу используемой земли.
3. При передаче права собственности другому лицу категория и вид разрешённого использования участка не меняются. Если покупатель намеревается их изменить, он должен обращаться в соответствующие государственные органы.
4. Покупатель после подписания договора и оплаты полной стоимости участка не становится полноценным владельцем до тех пор, пока не зарегистрирует получение права собственности, обратившись в территориальное отделение Росреестра.
5. Если продавец единолично владеет земельной недвижимостью, он может осуществить продажу, не обращаясь к нотариусу. Однако, если собственность является долевой, то он обязан заверить её нотариально.

Соблюдение приведённых правил позволит провести оформление сделки без возражений о стороны контролирующих органов.

Какие должны быть документы на участок

При проведении сделки важно убедиться, что у продавца есть в наличии необходимые документы для продажи участка, дающая ему право продавать участок. При этом необходимо не только наличие документов, которые дали ему право собственности на участок, но и проведение регистрации в Едином реестре прав собственности на объекты недвижимости.

Документы для договора купли продажи земельного участка включают в себя:

1. Правоустанавливающие документы, которые обосновывают наличия права на собственность на земельный участок. В зависимости от конкретной ситуации это может быть договор купли-продажи, договор, по которому земля была подарена, завещание или другие.
2. Выписка из Единого государственного реестра, которая является основным документом, подтверждающим право собственности. В нём, в частности, будет содержаться информация о том, есть ли обременения на эту недвижимость.
3. Кадастровый паспорт на участок.
4. Если на участке имеются строения, на них должна быть предоставлена техническая документация.
5. Необходимо предоставить межевой план на продаваемый участок земли.
6. Акт, в котором зафиксированы границы продаваемой земли.

Если отсутствуют какие-либо из перечисленных документов, то перед совершением сделки они должны быть оформлены. При проведении сделки иногда подписывают вспомогательное соглашение, в котором фиксируются сроки, до наступление которых продавец обязан оформить недостающие документы.

Кроме перечисленных документов могут, в зависимости от конкретной ситуации, потребоваться дополнительные. Например, если участок продаёт один из супругов, то может потребоваться разрешение на сделку от второго.

Как происходит сделка

Для того, чтобы сделать сделку более безопасной, принято дополнительно к основному заключать предварительный договор. В нём рекомендуется учесть следующее:

1. Нужно указать дату, когда будет происходить заключение сделки.
2. Определяется, будет ли вноситься гарантийное обеспечение от покупателя и какова должна быть его величина. В большинстве случаев принято устанавливать размер платежа размере 5% от суммы сделки.
3. Как правило, если покупатель отказался вносить остальные средства, гарантийная сумма остаётся у продавца. Это гарантирует серьёзность намерений участников сделки. С другой стороны, если в срыве сделки имеется вина продавца, то уплаченные аванс должен быть возвращён покупателю и, кроме этого должна быть дополнительно уплачена такая же сумма.

Такое соглашение необходимо заверить у нотариуса.

Частные лица имеют право производить расчёты как в наличной, так и в безналичной форме. Удобным вариантом их проведения является такой, когда уплата аванса происходит в присутствии нотариуса, а перечисление остальной суммы делается на банковский счёт продавца.

Передача денег от покупателя к продавцу может происходить такими способами:

1. Средства перечисляются с одного банковского счёта на другой.
2. На текущий счёт продавца вносятся наличные средства покупателя.
3. Происходит передача наличных средств в присутствии нотариуса.

Иногда наличный расчёт производят следующим образом. Помещают деньги в банковскую ячейку и подписывают договор с банком о том, при выполнении каких условий и при предоставлении каких документов продавец получит к ней доступ.

Как происходит оформление сделки купли продажи земли

Вот как происходит купля продажа дома и земельного участка. Можно выделить три этапа оформления:

1. Оформление договора и оплата.
2. Проведение регистрации в территориальном отделении Росреестра.
3. Получение справки на основании записи из Единого реестра недвижимости, сделанной о переходе права собственности на участок земли.

Далее рассматривается каждая стадия работы более подробно.

Договор

Его можно заключать только с таким продавцом, который является владельцем участка и имеет комплект всех необходимых подтверждающих документов.

В соглашении должны быть рассмотрены существенные условия, относящиеся к цене сделки и к предмету продажи.

Цену продавец может определить, изучив аналогичные предложения на рынке. Другой способ – обратиться к профессиональным оценщикам. Они это сделают, взяв соответствующую плату.

В договоре важно не только указать существенные обстоятельства продажи, но и предусмотреть конкретные детали процедуры оформления.

Например:

1. Сроки и порядок уплаты средств.
2. Должен ли использоваться задаток.
3. Если у продавца недостаёт всех нужных документов, можно прописать срок, до наступления которого он должен их предоставить.

Также надо определить, нужно ли заверять сделку у нотариуса. Если собственность продавца на землю долевая, то это является обязательным требованием. Иначе такое заверение может быть сделано по желанию участников.

Если продавцом является несовершеннолетний, потребуется согласие органов опеки и родителей.

В подготовленном тексте соглашения должны быть указаны следующие данные:

• точный адрес участка, который является предметом сделки;
• нужно написать, какая у него площадь;
• потребуется указать кадастровый номер;
• указывают соответствующую категорию земель и вид разрешённого использования;
• нужно сослаться на документы, на основании которых продавец получил право собственности на эту землю.

После подписания договора производится расчёт. Однако до тех пор, пока не будет осуществлена регистрация в Едином реестре недвижимости, покупатель не получит права собственности на земельную недвижимость.

Документ нужно составить в трёх экземплярах. Кроме участников один экземпляр необходимо будет предоставить в Росреестр.

Проведение регистрации права собственности

При оформлении необходимо заплатить государственную пошлину. Она составит:

1. Сумма составляет 350 рублей для тех кто занимается оформлением участков для личного подсобного хозяйства, дач, садоводства и огородничества, строительства жилого дома или оформляет землю, которая предназначена для сельскохозяйственного использования.
2. Для других участков земли нужно будет уплатить 2000 рублей.

Справка

Чтобы получить документ нужно посетить офис Росреестра или обратиться в МФЦ.

Покупка участка вместе с домом

Если происходит купля продажа дома с земельным участком, то в этом случае продавец должен предоставить документы на землю и на дом, который на ней находится. Вся продаваемая недвижимость должна пройти регистрацию в Росреестре.

При определении стоимости сделки можно воспользоваться работой оценщиков, которые смогут правильно учесть особенности расположения участка и дома.

Дополнительно к документам на участок при регистрации нужно предоставить те, которые относятся к дому:

1. Те, на основании которых возникло право собственности на него.
2. Потребуется выписка из домовой книги.
3. Если в доме есть зарегистрированные жильцы, нужно оформить отношения покупателя с ними: они или остаются там жить или дают письменное обязательство выписаться при передаче дома.
4. Нужно предъявить справку о том, что налоговые задолженности отсутствуют.
5. Выписка из Единого реестра, относящаяся к праву собственности на дом.
6. Кадастровый паспорт на жильё.

Предоставив перечисленные документы в Росреестр, справку можно будет получить не позже, чем через 10 дней.

Что такое участок под ИЖС

Для начала рассмотрим, что такое ИЖС. Это аббревиатура от Индивидуальное Жилое Строительство. Если земля имеет такой статус, значит, на ней можно вести строительство частного дома, после проживать в нем, регистрироваться. Но под ИЖС подходят далеко не все участки.

Преимущества и особенности земли со статусом ИЖС:

• на ней можно возводить собственные дома и коттеджи площадью до 1500 кв метров. Но учтите, что это должен быть именно один дом, а не таунхаус на две семьи или что-то подобное;
• построенному дому присваивается адрес, в нем может прописаться собственник и иные лица по его согласию;
• в доме, построенном на таком участке, можно проживать круглогодично. Обычно участки ИЖС изначально предполагают проведение коммуникаций, круглогодичного подъезда;
• на участке можно возводить гаражи, хозяйственные постройки, бани.

Сам дом, постройки, забор и даже деревья должны располагаться в соответствии с Земельным кодексом и СНИП от 31.02.2001 года.

Прежде чем совершить покупку участка под ИЖС, обязательно обратите и на важные юридические минусы. Например, по закону собственник обязан в течение трех лет после покупки начать возведение дома. Если этого не сделать, государство может изъять землю. Время на освоение участка в этот трехлетний срок не входит.

Собственник земли может строить дом, возводить постройки, но все нужно обязательно согласовывать, строительство должно вестись согласно установленным нормам. Что касается дома, после возведения обязательно проводится проверка на пригодность.

Земля со статусом ИЖС подходит только для строительства дома и проживания в нем. На этом участке нельзя вести сельскохозяйственную деятельность. Для этого предназначены участки другого назначения.

Что важно учесть перед покупкой земли под ИЖС

Землю для возведения своего дома можно получить от государства или купить у другого собственника. Но давайте будем объективными, на сегодня получить такой подарок от государства могут единичные семьи. В каждом регионе свой список претендентов, там могут быть многодетные, военнослужащие на пенсии, сотрудники правоохранительных органов, врачи, учителя и пр.

Чаще всего речь идет все же о покупке участка земли под ИЖС, на котором семья планирует возвести дом для постоянного проживания и регистрации. Такие участки реализуются как в черте города, так и за городом, в поселках.

Если есть возможность, лучше привлеките хорошего юриста или риелтора, имеющего большой опыт работы с участками. Нужен именно специалист со знаниями закона, а не продажник!

• в документах четко должно быть прописано назначение земли — под ИЖС;
• качество грунта, ландшафта самого участка. Вы будете строить на нем дом, проблем возникнуть не должно;
• коммуникации. Даже если их нет сейчас, обязательно должна быть реальная возможность их подведения. И сразу учитывайте затраты на это, часто подвод воды, газа и электричества обходится далеко не в копейку;
• подъезд к участку, какой он. Лучше сразу представлять, как вы будете жить зимой, как добираться до дома. Грунтовая дорога — самый плохой вариант;
• кто занимается поселком, как обстоят дела с уборкой общей территории, как обеспечивается уборка и вывоз снега в зимний период.

Если речь о земле под ИЖС в местности, где уже живут другие люди, не будет лишним поинтересоваться у них о подведении коммуникаций, об общей инфраструктуре, о том, создано ли какое-то товарищество, или может есть управляющая компания, которая отвечает за благоустройство. От будущих соседей можно получить много важной информации.

Обязательно изучите риски!

Покупка земельного участка под ИЖС — дело всегда рискованное, поэтому и рекомендуем при отсутствии нужной базы знаний воспользоваться услугами специалистов, которые проверят все документы и местность и скажут, безопасна ли сделка.

Проблема кроется совсем не в статусе земли. Если она уже отведена под ИЖС, дом на ней строить можно — теоретически. А вот на практике могут возникнуть проблемы. Самая серьезная — скрытые коммуникации или иные важные магистрали на участке, которые обнаружатся уже после покупки и регистрации права собственности.

Если вы видите, что над участком висят провода, по его территории проходит газопровод или есть что-то другое “инородной” — это повод насторожиться. В будущем могут возникнуть проблемы с ограничениями по строительству дома и возведению построек.

Например, по участку (над, в земле) проходит какая-то труба. И собственник участка обязан обеспечить коммунальным службам постоянный доступ к этой трубе. Кроме того, в ее окружении не должно быть построек.

Порой продавцы намеренно не сообщают покупателям об ограничениях, и те узнают об этом поздно, когда получают отказ в возведении дома вообще или в конкретном месте на участке. В этом случае можно обращаться в суд, но удастся ли в итоге расторгнуть сделку — это большой вопрос.

Важные рекомендации от опытного риелтора

Здесь дело не в том, как правильно купить участок под ИЖС — сама сделка купли-продажи проходит стандартно. Важно проверить все до мелочей, чтобы свести риски к нулю и сохранить стоимость участка, не прогадать.

Рекомендации риелтора:

1. Сделайте проверку по кадастровому номеру, продавец должен без проблем его предоставить. В итоге узнаете площадь участка, его точные границы, статус, назначение земли. Должны фигурировать “ИЖС” и “Земля населенного пункта”. Провести онлайн-проверку можете здесь.

На этом сайте можно найти полный план местности, посмотреть, какие участки находятся рядом. Например, вы хотите купить вот этот участок. И да, по кадастру он — ИЖС и находится на территории населенного пункта:

Эксперт советует просмотреть в этой базе и назначение соседних участков. Если они предназначены для промышленного производства, это должно насторожить — мало ли что здесь в будущем построят и запустят.

2. Если местность незнакомая, внимательно просматривайте онлайн-карты того же Гугла или Яндекс. Смотрите, что есть в округе. Будет неожиданно и неприятно, если поблизости есть ферма или кладбище. Также на карте можно увидеть дороги, соседние поселки, инфраструктуру

3. Найдите на сайте местной администрации генеральный план территории и “примерьте” его на участок. Например, в нем можно увидеть будущие дороги и крупные объекты коммуникаций.

Не пересекаются ли они с землей, пусть даже и ИЖС? Если да, вскоре возникнут проволочки .
4. Посмотрите карту обращений жителей в своем регионе.

В каждом регионе он называется по-разному. Например, в Пермском крае — это сайт “Управляем вместе. На нем можно открыть территорию интересующего участка под ИЖС и посмотреть, на что жалуются местные жители.

Какие участки могут выступать объектом сделки?

Реализация земельных ресурсов контролируется законодательными актами. Согласно ЗК РФ (ст. 37) объектом договора купли-продажи на земелевладения могут выступать только те наделы, которые прошли госрегистрацию.

Также в ФЗ РФ № 218 указано, что недвижимое имущество, в том числе земельные наделы, расположенные на территории России подлежат обязательной постановке на кадастровый учет. Данная процедура проводится одновременно с регистрацией имущественных прав владельца.

Сведения о зарегистрированных землях фиксируются в базе росреестра. Прежде чем купить земельный участок, нужно проверить его на юридическую чистоту, ознакомиться с характеристиками, узнать историю отчуждения права собственности. Такая информация содержится в выписке из ЕГРН.

Справка составляется на основании официальных данных, зафиксированных в госструктуре единого учета недвижимости — ЕГРН.

Оформляем справку на портале за 15 минут

Информация о недвижимом имуществе и его правообладателях содержится в базе Росреестра. Проверить юридическую чистоту объекта, характеристики и узнать ФИО собственников, можно двумя способами: посетив отделение Росреестра или воспользовавшись услугами по формированию онлайн отчета в PDF формате, сервисом EGRNka.online

Выдачей выписок ЕГРН занимается только Росреестр. Правила получения информации установлены в ФЗ РФ № 218, Статья 62. Порядок предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

Для получения справки онлайн на портале ЕГРНка необходимо:

1) На кадастровой карте или в строке поиска, укажите точное месторасположение или кадастровый номер объекта. Нажмите кнопку: «Найти».

2) Если данные по недвижимости занесены в базу Росреестра, система предложит выбрать нужный вам объект. Кликнете на кнопку: «Подробнее».

Если информация по объекту будет отсутствовать, необходимо обратиться в территориальное отделение Росреестра или МФЦ, для выяснения причин отсутствия данных в Едином госреестре недвижимости.

Бесплатно получить расширенные сведения об объекте недвижимости из базы Росреестра — НЕЛЬЗЯ! Чтобы увидеть полную информацию, придется заплатить госпошлину, размер которой зависит от вида документа и посетить отделение МФЦ или Росреестра.

4) Оплатите справку любым удобным для вас способом.

После оплаты заказанных документов, формирование справки обычно происходит в течение часа, если на сайте Росреестра не проводятся технические работы, из за чего, срок может увеличиться до 48 часов. После обработки заявки на указанную электронную почту, придет отчет в PDF формате. Форма, структура и содержание документа регламентируется Приказом Минэкономразвития РФ № 975.

При обращении в отделение МФЦ или через сайт Госуслуг, ждать документы придется от 3 до 7 рабочих дней, а иногда и дольше. Быстрее всего, получить электронную версию справки для проверки, а оригинал запросить в отделении.

Какие участки купить нельзя?

Существует определенные категории земельных участков, которые нельзя купить. К таким наделам относятся:

• Объекты культурного достояния;
• ЗУ, используемые для нужд Министерства обороны;
• Заповедные зоны;
• Национальные парки и ботанические сады;
• ЗУ общего пользования, расположенные на территории населенного пункта (улицы, площади);
• Места, где найдены полезные ископаемые.

Относится ли надел к перечисленным категориям земли, также можно проверить по выписке из Единого реестра.

Проверка участка на карте

Сведения о зарегистрированных объектах недвижимости и земле используются для формирования публичной кадастровой карте. На ней можно найти любое имущество, поставленное на Кадастр, изучить базовые характеристики объекта, установить его параметры и точное месторасположение, проверить координаты границ земельного участка и заказать выписку из Росреестра онлайн

Инструкция по покупке земельного участка

Купить земельный участок можно у государства или у частного лица. В зависимости от статуса собственника процесс оформления сделки будет отличаться. Если земля является муниципальной собственностью, необходимо подать заявку в местную администрацию.

С частным землевладельцем необходимо заключить договор купли-продажи. В обоих случаях потенциальный покупатель должен выбрать ЗУ, проверить его на юридическую чистоту, подготовить документы и зарегистрировать право собственности в Росреестре.

Проверка участка на юридическую чистоту

Перед тем, как купить земельный участок, необходимо проверить его на юридическую чистоту. В первую очередь, изучите правоустанавливающие документы продавца, на основании которых он владеет объектом сделки. Кроме этого, нужно изучить сведения об имеющихся обременениях. Если надел находится в залоге или под арестом, лучше отказаться от его покупки.

Единственным источником актуальной информации о зарегистрированном объекте недвижимости является выписка из ЕГРН. В ней указаны характеристики ЗУ, ФИО законного собственника, сведения о ключевых параметрах, история передачи имущественного права, данные об ограничениях, наложенных на землю.

Оформление договора купли-продажи

Составить текст договора купли-продажи на земельный участок стороны вправе самостоятельно или воспользоваться услугами профессионалов (юрист или нотариус). Соглашение должно содержать следующие основные пункты:

• Реквизиты продавца и покупателя;
• Описание предмета договора;
• Права и обязанности сторон;
• Порядок проведения взаиморасчетов;
• Список документов, на основании которых заключается сделка;
• Подписи сторон.

Кроме перечисленных пунктов, договор может содержать дополнительные параграфы и условия, которые не противоречат действующим законодательным актам.

Необходимые документы

Чтобы купить участок, продавец и покупатель должны составить договор в письменном виде. Правила оформления соглашения установлены ГК РФ (ст. 549, раздел 3, ч. 2). Необходимый список документов зависит от статуса продавца.

Документы для покупки земли у частного лица

Если надел продает физлицо, собственник должен подготовить такие бумаги:

• Гражданский паспорт;
• Выписку из ЕГРН;
• Документ, на основании которого установлено имущественное право; ;
• Справку с подтверждением отсутствия задолженности по налогам и коммунальным платежам;
• Разрешение от законного мужа (жены) на сделку;
• Согласие от опеки на проведение юридической операции;
• Справку из психоневрологического диспансера о вменяемости.

Это базовый перечень бумаг, который требуется от продавца земельного участка. В зависимости от конкретной ситуации он может видоизменяться. Например, если гражданин не состоит в браке, разрешение от супруги на реализацию имущество получать не нужно.