Предварительный договор купли продажи земельного участка

Предварительный договор купли-продажи является определенной защитой интересов будущих участников сделки, которые обязуются выполнить все условия предварительного договора для подписания окончательного договора и заключения выгодной сделки. Предварительный договор перехода права собственности на землю должен содержать все условия купли-продажи земельного участка в соответствии с законами. Данный вид договора основывается на таких понятиях как:

• вид договора;
• предмет договора;
• документации, подтверждающей право собственности;
• документы, подтверждающие отсутствие отягощений на отчуждение земли;
• права и обязанности участников договоренности.

Бланк предварительного договора купли-продажи земельного участка

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Предметом настоящего договора является обязательство Сторон заключить в будущем основной договор купли-продажи земельного участка, указанного в п.2.1 настоящего договора (далее – Основной договор), на взаимовыгодных условиях, установленных настоящим предварительным договором, для целей использования в дальнейшем участка для жилищного строительства.

1.2. Основной договор будет заключен Сторонами в течение дней с момента оформления права собственности Продавца на земельный участок.

2. ОСНОВНЫЕ УСЛОВИЯ ОСНОВНОГО ДОГОВОРА

2.1. По Основному договору Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями договора земельный участок (далее – Объект), площадью кв.м., (условный номер участка на плане размежевания территории № ), разрешенное использование – для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: , в границах, указанных на плане, прилагаемом к настоящему предварительному договору и являющемуся его неотъемлемой частью, фрагмент из генплана с выделенным участком (Приложение №1), образованного в дальнейшем из земельного участка общей площадью кв.м., расположенного по адресу: , разрешенное использование: Для комплексного освоения в целях жилищного строительства, кадастровый (условный) номер , по которому Сторона-1 будет выступать Продавцом, а Сторона-2 – Покупателем Объекта. В случае изменения площади Объекта по итогам межевания, стороны подписывают дополнительное соглашение к настоящему договору.

2.2. На момент заключения настоящего предварительного договора Покупатель знает о том, что Свидетельство о регистрации права собственности на Объект, входящий в состав земельного участка кадастровый номер , ещё не получено, и согласно Единому государственному реестру прав на недвижимое имущество и сделок с ним Продавец является собственником земельного участка общей площадью кв.м, из которого будет образован Объект (свидетельство о регистрации права собственности № от « » года). Копия Свидетельства о регистрации права собственности Продавца приводится в Приложении №1.

2.3. План границ и расположение Объекта обозначен на плане межевания территории в Приложении №2, являющемся неотъемлемой частью предварительного договора.

2.4. Цена Объекта составляет рублей. Общая цена за Объект выплачивается Покупателем на следующих условиях: сумма задатка оплачивается в соответствии с п.3.1 настоящего договора.

Оставшаяся часть цены Объекта за вычетом суммы задатка оплачивается либо до подачи основного договора купли-продажи в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по для регистрации перехода права собственности – в день подписания основного договора, либо в порядке и сроки, определенные основным договором купли-продажи земельного участка по договоренности сторон.

2.5. Объект свободен от прав третьих лиц, не находится под арестом, в залоге и не является предметом судебного спора, в отношении земельного участка нет запрета на использование по назначению или предписания об устранении каких-либо нарушений.

2.6. Объект не оснащен элементами инженерной инфраструктуры: электрическими сетями, водоснабжением, газификацией, подъездными путями и элементами благоустройства.

2.7. Продавец обязан:

2.7.1. Обеспечить формирование (выделение) Объекта из земельного участка общей площадью кв.м., расположенного по адресу: , разрешенное использование: Для комплексного освоения в целях жилищного строительства, кадастровый (условный) номер , включая подготовку межевого плана, согласование проекта границ.

2.7.2. Обеспечить постановку Объекта на кадастровый учет;

2.7.3. Обеспечить государственную регистрацию своих прав на Объект в ЕГРП. Право собственности Продавца на Объект будет зарегистрировано в установленном действующим законодательством порядке, и Продавцу будет выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на Объект.

2.7.4. Подготовить документы на Участок для сделки и обеспечить подписание Основного договора купли-продажи Участка с гр. в срок, указанный в п.1.2 настоящего договора.

Данный срок может быть продлён на период устранения препятствий со стороны государственных и муниципальных органов в оформлении документов для сделки на Участок и её проведения, возникших по причинам, не зависящим от Продавца.

2.7.5. Заключить Основной договор купли-продажи Объекта в срок, указанный в п.1.2 Договора.

2.7.6. Передать после заключения Основного договора Покупателю Объект по акту приема-передачи в течение рабочих дней. Обязательство Продавца передать Объект считается исполненным с даты подписания Сторонами акта приема-передачи.

2.7.7. В течение рабочих дней после подписания Основного договора Продавец обязуется направить своего полномочного представителя для подачи документов в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по либо выдать нотариально заверенную доверенность на представителя Покупателя.

2.8. Покупатель обязан:

2.8.1. Заключить основной договор купли-продажи Объекта в срок, указанный в п.1.2 Договора.

2.8.2. Принять Объект по Акту приема-передачи в срок, указанный в п.2.7.5 настоящего договора.

2.8.3. Произвести оплату за свой счет всех расходов, связанных с государственной регистрацией перехода права собственности на свое имя на Участок.

2.8.4. Оплатить стоимость Объекта в порядке и в сроки, предусмотренные настоящим договором.

2.8.5 Риск случайного повреждения Объекта с момента подписания сторонами акта приема-передачи имущества несет Покупатель.

2.8.6. За свой счет обеспечить создание (подведение) инженерной инфраструктуры (электрических сетей, водоснабжение, газификация, подъездных путей и элементов благоустройства) к участку путем заключения соответствующих договоров с Управляющей компанией.

2.9. Стороны договорились, что на переданный Покупателю земельный участок и неоплаченный им полностью возникает право залога продавца.

2.10. Право собственности возникает у Покупателя с момента государственной регистрации перехода права и права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по , и внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

3. РАСЧЕТЫ ПО ДОГОВОРУ

3.1. Покупатель вносит (перечисляет) Продавцу задаток, предусмотренный ст.380 ГК РФ, в сумме рублей, в момент заключения настоящего договора.

3.2. При заключении сторонами основного договора уплаченный (перечисленный) задаток засчитывается в счет уплаты цены земельного участка.

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

4.1. Если Основной договор не будет заключен по вине Покупателя, задаток Продавцом не возвращается.

4.2. Если Основной договор не будет заключен по вине Продавца, он должен будет вернуть Покупателю внесенный задаток в двойном размере.

4.3. Во всем, что не предусмотрено настоящем договором стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.

5. ОБСТОЯТЕЛЬСТВА НЕПРЕОДОЛИМОЙ СИЛЫ

5.1. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение своих обязательств по настоящему договору, если их исполнению препятствует чрезвычайное и непредотвратимое при данных условиях обстоятельство (непреодолимая сила).

5.2. В данном договоре под обстоятельствами непреодолимой силы подразумеваются: стихийные бедствия, военные действия, запретительные акты Правительства РФ, министерств, ведомств и учреждений, местных и региональных органов власти подтвержденных соответствующими документами компетентных органов.

5.3. При возникновении обстоятельств непреодолимой силы, препятствующих исполнению обязательств по настоящему договору одной из сторон, она обязана оповестить другую сторону не позднее дней с момента возникновения таких обстоятельств, при этом срок выполнения обязательств по настоящему договору переносится соразмерно времени, в течение которого действовали такие обстоятельства, если стороны не договорились об ином.

6. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

6.1. Разногласия по настоящему Договору разрешаются по обоюдному согласию сторон. В случае недостижения соглашения, споры разрешаются в соответствии с законодательством РФ с обязательным соблюдением претензионного порядка урегулирования споров.

Срок ответа на претензию – дней с момента получения. Претензии, ответы на них, уведомления направляются сторонами заказным письмом с уведомлением о вручении либо курьером по адресам, указанным в настоящем договоре.

7. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

7.1. Отношения сторон, не урегулированные настоящим договором, регламентируются действующим законодательством.

7.2. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств.

7.3. Изменения и дополнения к настоящему договору считаются действительными, если они совершены в письменной форме, подписаны сторонами.

7.4. Во всем остальном, не урегулированном настоящим договором, стороны руководствуются действующим законодательством РФ.

7.5. Настоящий договор составлен в 2-х экземплярах, имеющих равную юридическую силу, один выдается Продавцу, один – Покупателю.

Целесообразность заключения предварительного договора

Непосредственный акт купли-продажи земельного участка может быть существенно отдален по времени от предварительного договора. Соответственно, предварительный договор подразумевает фиксацию намерений наперед, предоставляя сторонам возможность подготовиться к основной сделке.

То есть предварительный договор носит, помимо фиксации намерений, также и характер отсрочки, при этом давая сторонам договора некоторую гарантию, что сделка все же состоится и продавец не передумает продавать участок, а покупатель не передумает его приобретать.

Продавцу отсрочка дает время для завершения оформления всех документов на участок и снятия какого-либо обременения, например, залога. Покупатель, в свою очередь, может без спешки взять кредит в банке или продать какое-нибудь свое имущество, чтобы иметь деньги для оплаты земли.

Кроме того, у покупателя появится дополнительное время для тщательного изучения документов по объекту сделки. Выявленные покупателем недочеты в виде некомплектности пакета документов, наличия обременений на участок, несоответствия формальных сведений реальности продавец сможет исправить до момента заключения основного договора.

Схожесть и различия предварительного и основного контрактов

Предварительный документ заключают по аналогичной основному контракту форме. Существенное отличие состоит в предмете договора. Предварительное соглашение предусматривает лишь намерение сторон, но не передачу прав собственности на землю.

Гражданский кодекс диктует наличие существенных условий в основном договоре, по которым стороны предварительно договорились и зафиксировали их в рассматриваемом в этой статье контракте.

Время заключения основного контракта купли-продажи желательно оговорить в предшествующем акте. Если в предварительном договоре отсутствует дата заключения основного договора, то сторонам по закону дается год для оформления полноценной сделки по продаже земли. Односторонний отказ может повлечь принуждение в судебном порядке заключить основной договор.

Форма договора

Закон признает только письменную форму контракта, в противном случае претензии сторон судами не принимаются к рассмотрению.

Независимо от стадии соглашения (предварительное или окончательное) в документах должны быть отражены исчерпывающие сведения о продаваемом участке: привязка на местности согласно кадастровым данным, конфигурация, линейные размеры и площадь землевладения.

Стоимость участка обязательна к указанию как в предварительном договоре, так и в основном. Если этой позиции в контрактах нет, сделка считается незаключенной.

Продавец обязан на стадии заключения и действия предварительного контракта поставить покупателя в известность обо всех отягощениях по участку (арест, залог, ипотека и т.д.) и устранить их до даты подписания основного контракта купли-продажи.

Документы для оформления договора

В процессе составления предварительного договора Продавец обязан представить покупателю следующие документы:

• сертификаты, подтверждающие право собственности продавца на участок земли;
• действующий кадастровый паспорт на участок;
• план размежевания и акт увязки границ участков;
• документы, на основании которых получено свидетельство права собственности;
• справка госорганов (ЕГРП) об отсутствии каких бы то ни было обременений по продаваемому участку в виде залогов, арестов и т.д.

Особенности оформления предварительного контракта

Предварительный договор, в отличие от базового, регистрировать не нужно. Согласие каких-либо третьих лиц при заключении предварительного соглашения между фирмами (компаниями) не требуется, так как о приобретении или отчуждении недвижимости пока речь не идет.

Основная обязанность сторон по предварительному договору – осуществить в дальнейшем куплю-продажу земли. Выплата задатка законом не запрещена, но производится по добровольному согласию сторон. Условия по этой процедуре регламентируются Гражданским кодексом.

В любом случае покупатель при передаче аванса (задатка) продавцу подтверждает основательность своих намерений.

Условия контракта, включая базовые, можно изменить или дополнить в основном договоре по продаже участка. Земля может продаваться вместе с находящимся на ней домом, дачей, гаражом, подсобными строениями. Все эти строения должны найти отражение в тексте документа с указанием их цены, после чего фиксируется суммарная стоимость сделки.

Если участок земли находится в собственности нескольких владельцев, нужно описать размер каждой квоты и ее цену.

Предварительный договор как условие ипотечного кредита

При выдаче ипотечного кредита банки, как правило, требуют заключения предварительного соглашения, в котором кредитная организация (банк) принимает непосредственное участие и является третьим заинтересованным лицом.

После государственной регистрации земельный участок переходит банку в виде залога по ипотеке.

Назначение земельного участка

Специфика процедуры отчуждения земель сельскохозяйственного назначения должна найти свое отражение в условиях договора. Специфические особенности сельскохозяйственных угодий диктуют следующие правила:

• гражданам других государств закон не позволяет приобретать такие земли;
• использование этих земель под застройку или иные цели, кроме сельскохозяйственных, возможно только после перевода участка в другую категорию по предусмотренной законом процедуре;
• органы местной власти имеют приоритетное право приобретения сельскохозяйственных угодий. То есть для отчуждения участка другому лицу следует получить письменный отказ органов власти от покупки конкретного участка сельхозугодий. Подобный письменный отказ как основание для заключения сделки действителен в течение года.

Предварительный договор с задатком

На самом деле договор о намерениях не дает участникам договора никакой гарантии, что сделка будет совершена в будущем, поскольку ничто не может ограничить право гражданина на отказ от совершения сделки. А это значит, что вполне возможно такое развитие событий, при котором покупатель и продавец впустую потратят время и деньги, подготавливаясь к договору, который так и не будет заключен.

Некоторая компенсация издержек в подобном случае может быть гарантирована условием внесения покупателем задатка в счет будущей сделки. В соответствии с действующим законодательством, задаток может служить если не гарантией того, что договор будет заключен, то гарантией, что затраты стороны, невиновной в разрыве сделки, будут возмещены.

Так, сумма задатка не будет возвращена покупателю продавцом, если тот откажется от сделки в одностороннем порядке.

В случае если отказ от совершения запланированной купли-продажи будет инициирован продавцом, то он будет обязан вернуть задаток покупателю в двойном размере.

Отличия от обычного соглашения

Процедура оформления соглашения купли-продажи надела земли выполняется на основании ПДКП и изучения предварительных условий реализации ЗУ. После изучения покупателем материалов, предоставленными продавцом, проверки их законности и оценки возникших добавочных издержек, стороны могут подписать основное соглашение на ЗУ.

Главным отличием ПДКП ЗУ от основного договора является предмет соглашения. В первом варианте – это обозначение намерений в приобретении ЗУ, во втором – ЗУ с детальным отображением его параметров, обязательством передачи его покупателю и обязательством покупателя рассчитаться за приобретенный надел земли.

Кроме этого, при составлении ПДКП необходимо учесть следующие особенности:

1) В ПДКП необходимо отображать основные характеристики ЗУ, с указанием:

• Площади.
• Места нахождения.
• Целевого назначения и прочих сведений.

2) При отсутствии таких сведений ПДКП не получит юридического статуса.

3) Если при оформлении ПДКП продавец не представил все документы, это потребуется отметить в соглашении, с указанием срока предоставления недостающих материалов.

К прочим отличиям ПДКП от основного соглашения можно отнести:

• Сроки начала и окончания действия — ПДКП вступает в силу с момента подписания и завершается после подписания основного соглашения. Основной ДКП — с момента подписания и даты регистрирования в Росреестре.
• Оплата по ПДКП не осуществляется.
• ПДКП является документом временного характера.
• Документ не подлежит регистрированию.
• Предварительное соглашение оформляется на определенный период, по договоренности сторон.

Что это такое и для чего необходим?

ПДКП относится к документу, содержащему обозначение предварительных условий продажи ЗУ. Предварительная договоренность о приобретении ЗУ фиксируется для обозначения даты оформления основного соглашения, деталей и условий приобретения ЗУ. После визирования ПДКП контрагенты принимают на себя обязательства по выполнению всех отмеченных в документе требований.

При нарушении договорных условий виновная сторона будет нести юридическую ответственность. Данный документ оформляется с целью фиксирования намерений сторон совершить сделку купли – продажи ЗУ. ПДКП оформляется, когда отсутствует возможность подписать основное соглашение при следующих обстоятельствах:

1. Покупатель не имеет на данный момент нужных средств для оплаты за ЗУ.
2. Отсутствует физическая возможность подписания основного соглашения на ЗУ.
3. Владелец ЗУ не подготовил требуемые материалы для осуществления основной сделки и на их подготовку требуется определенное время.

ПДКП обеспечивает защиту интересов участников сделки. Для продавца оформление ПДКП выступает гарантией оплаты за ЗУ, для покупателя – гарантия того, что ЗУ ему будет передан на условиях, отображенных в ПДКП. Подписав предварительный договор, контрагенты принимают на себя обязательства по выполнению условий по продаже земли, отмеченных предварительной договоренностью.

Более подробно ознакомится с ПДКП можно, посмотрев видео

(Видео: «Предварительный договор купли-продажи земельного участка. Какие риски?»)

Какие потребуются документы?

Для подписания ПДКП контрагентам понадобиться предоставить следующие документы:

1) При оформлении сделки между физлицами понадобиться предоставить:

• Паспорта или другие документы, удостоверяющие личность.
• Если контрагент является несовершеннолетним лицом — свидетельство о рождении.
• Если их интересы представляют доверенные лица – то нужно будет предъявить нотариальную доверенность.

2) При оформлении сделки между юр. лицом, потребуется убедиться в его полномочиях по подписанию договора от имени фирмы. Для этого потребуется предъявить выписку из ЕГРЮЛ и учредительные документы предприятия.

3) Справка из ЕГРН, с содержанием актуальных сведений о ЗУ, его владельце, документов, на основании которых появилось право собственности, а также данных о наличии обременений (к примеру, договора аренды или ареста).

4) Правоустанавливающие материалы на ЗУ. Сюда можно отнести:

• ДКП.
• Документы о наследстве.
• Приемопередаточный акт ЗУ в уставный фонд.
• Постановление администрации муниципального ведомства о выделении ЗУ и пр.

При отсутствии у продавца каких-либо документов, стороны могут обозначить это в ПДКП и прописать срок их предъявления. Перечисленные документы можно прикрепить к ПДКП в виде копий, после сверки с оригиналами.

Как правильно оформить предварительный договор?

Законодательством РФ не установлен конкретный шаблон ПДКП, однако предусмотрены требования, которые являются обязательными. При заполнении ПДКП рекомендуется учесть положения, отмеченные в ст. 429 ГК РФ:

• ПДКП получит юридическую силу, если будет оформлен в письменно.
• Непременно требуется информирование покупателя об обременении на ЗУ.
• В ПДКП обязаны быть отмечены ключевые моменты соглашения между сторонами.
• Непременно должна быть прописана цена ЗУ.
• Если между контрагентами появятся расхождения в отношении стоимости ЗУ, ПДКП не будет признан действительным.

Заполняя ПДКП необходимо соблюсти следующие общепринятые требования:

• Текст документ может быть написан вручную или в напечатанном виде.
• В тексте не должно быть помарок, исправлений и зачеркиваний.
• Все условия должны быть отображены четко без двойного трактования их смысла.

Документ получит юридический статус, если в нем будет отображена следующая информация:

• Заголовок документа.
• Место и дата его составления.
• Паспортные реквизиты физлиц или реквизиты юр. лиц.
• Договорные условия.
• Задаток или аванс (с обозначением суммы и условий возврата).
• Сведения об обременениях на ЗУ.
• Дата подписания основного ДКП ЗУ.
• Обязательства контрагентов и ответственность за их нарушение.
• Сведения о сооружениях на ЗУ.

После подписания ПДКП соглашение вступает в силу и является обязательным к выполнению обозначенных в нем условий.

При заполнении ПДКП рекомендуется вначале заполнить название документа, место и дату его составления, и преамбулу, где прописываются реквизиты сторон, с обозначением Ф.И.О., паспортных данных.

Раздел может выглядеть следующим образом.

После заполнения преамбулы рекомендуется заполнить следующие разделы:

1. Предмет соглашения, отображающий цель оформления ПДКП.
2. Условия основного ДКП.
3. Расчеты по договору.
4. Ответственность сторон.
5. Обстоятельства непреодолимой силы.
6. Разрешение споров.
7. Заключительные положения.
8. Юридические адреса и банковские реквизиты сторон.

Далее, более подробно рассмотрим рекомендации по заполнению перечисленных разделов.

Юридические адреса и банковские реквизиты сторон

Здесь требуется прописать адреса участников сделки с отображением банковских реквизитов, куда будут перечислятся средства за приобретенный ЗУ.

После заполнения всех разделов стороны обязаны лично расписаться в составленном документе с расшифровкой фамилий подписантов.

Нужно ли заверять у нотариуса?

ПДКП заверять в нотариальной конторе не требуется. В то же время, при обоюдном желании сторон, участники ДКП могут обратиться к нотариусу, для проверки специалистом законности прав собственности у продавца, а также правильности оформления соглашения.

Раздел 1. Место и дата составления договора

Это самый небольшой раздел. Здесь прописывают только наименование населенного пункта, в котором стороны совершают сделку, и дату заключения договора.

Раздел 2. Данные сторон

В указанном разделе прописываются сведения о продавце и покупателе, взятые из паспортов.

Случаи составления

Предварительный договор купли-продажи дома с земельным участком или другого объекта недвижимости обычно составляют в случаях, когда заключить основную сделку по каким-либо причинам, невозможно, например:

• у покупателя в настоящий момент недостаточно средств для оплаты покупки в полном объеме;
• выгодоприобретатель планирует проверить чистоту сделки;
• продавец сможет передать землю только через некоторое время и др.

Исполнение обязательств по ПДКП может быть обеспечено залогом. В таком случае, если одна из сторон отказывается от подписания основного договора, применяются последствия, описанные в статье 381 ГК РФ.

Обратите внимание: Главным отличием ПДКП от ДКП является то, что предметом первого является не сам земельный участок, а обязательство заключить сделку в отношении рассматриваемого объекта в будущем.

Правила подготовки и заключения

Основные правила заключения и подготовки предварительного договора купли-продажи земли регламентированы статьей 429 ГК РФ.

Его заключают в той же форме, что и основной. Земля является объектом недвижимости. Сделку купли-продажи такого предмета оформляют письменным договором. Несоблюдение данного вида соглашения влечет недействительность правоотношений. Поэтому и ПДКП земельного участка заключают исключительно в письменной форме.

В соглашении необходимо четко описать предмет и условия основного ДКП. В нем рекомендуется отразить срок заключения сделки.

«Каких либо отдельных правил по составлению предварительного ДКП на законодательном уровне не установлено. При его оформлении можно опираться на общие требования к созданию документов».

ПДКП может быть написан от руки, набран при помощи печатной техники. Также, допускается использование заранее подготовленного и распечатанного бланка.

Важно исключить допущения ошибок и не использовать формулировки, которые могут быть истолкованы двояко.

Состав ПДКП

Условно договор о намерениях заключить сделку купли-продажи в будущем, можно поделить на 4 части:

• преамбула;
• существенные условия;
• дополнительные условия;
• адреса и реквизиты сторон.

Для удобства в соглашение можно включить несколько озаглавленных разделов. Чтобы не упустить важные детали, при подготовке договора рекомендуется опираться на заполненный образец.

Перед составлением предварительного ДКП советуем проконсультироваться с нашим юристом. Специалист подскажет, какую информацию в обязательном порядке нужно указать в соглашении вашей конкретной ситуации, а в случае необходимости, самостоятельно составит для вас договор.

Реквизиты документы и данные сторон

Предварительный договор купли-продажи условно делится части. Первая из них – реквизиты документа и данные сторон.

К реквизитам относят наименование соглашения, дату и место заключения сделки. Как правило, название отражают посредине страницы. Чуть ниже, с левой стороны листа располагают дату, а с правой – место.

Иногда договор нумеруют. Номер проставляют после наименования. Как показывает практика, нумерацию документации используют в случаях, когда стороны часто заключают подобные сделки, например, если субъекты или один из субъектов – юридическое лицо.

Далее принято указывать наименование сторон. Если это физические лица, обычно отражают ФИО покупателя и продавца, место их регистрации, а зачастую и паспортные данные.

Если субъектами правоотношений выступают юридические лица, то указывают не только наименование организации, ее юридический адрес, но и ФИО представителя, который от лица компании заключает сделку и его должность.

Название, реквизиты документа, данные сторон принято назвать одним словом – преамбула. На законодательном уровне не предусмотрено обязательное ее использование. Можно просто назвать договор, а после наименования сразу расположить его текст.

Важно! По сложившейся традиции, практически ни один договор, связанный с куплей-продажей недвижимости, без преамбулы не составляется.

Существенные условия

К существенным условиям предварительного договора купли-продажи земельного участка признается информация, которая обязательна для отражения в силу закона или самого соглашения. К ней относят сведения о:

• предмете сделки;
• стоимости объекта.

Предметом ПДКП будет условие о заключении договора купли-продажи в будущем. Не менее важно подробно описать объект, который продавец планирует передать в собственность покупателю за плату. О земельном участке принято указывать сведения, по которым можно четко определить, где находится надел, как он выглядит, для чего его можно использовать: кадастровый номер, место расположения, площадь, категорию, ВРИ и др.

«Еще одним не менее важным условием является стоимость предмета сделки. В ПДКП указывают цену соглашения, которое стороны планируют заключить в будущем.

Если предмет сделки и цена не указаны, то считается, что субъекты не договорились об этом, а само соглашение признается незаключенным».

Согласно статье 429 ГК РФ, в ПДКП принято указывать срок заключения основной сделки. Однако отсутствие такой информации в соглашении никак не повлияет на его юридическую силу. Если рассматриваемый период не указан, то договор купли-продажи подлежит подписанию в течение года.

Дополнительные условия

Дополнительные условия – это положения, которые помогают регулировать правоотношений, сложившиеся между продавцом и покупателем.

В этой части документа можно указать права и обязанности сторон, порядок расчетов, ответственность, форс-мажорные обстоятельства и другую информацию.

Дополнительные условия не обязательны для отражения. Их перечень не регламентирован. Стороны сами выбирают, какие пункты включить в предварительный договор купли-продажи, а какие не нужно.

Обратите внимание: Условия соглашения не могут противоречить действующему российскому законодательству. В противном случае такие пункты имеют ничтожную юридическую силу и могут быть оспорены в судебном порядке.

Образец предварительного договора купли-продажи земельного участка (заполненный бланк)

Обеспечение исполнения обязательств

Предварительный договор купли-продажи земельного участка с авансом – это соглашение, по которому стороны обязуются заключить основной ДКП. По нему, покупатель вносит предоплату, которая в дальнейшем будет зачтена в стоимость сделки.

Но аванс не является обеспечением исполнения обязательств сторонами по договору. Для того чтобы гарантировать выполнение обязанностей субъектами правоотношений применяют различные инструменты, допускаемые действующим российским законодательством. Их полный перечень регламентирован главой 23 ГК РФ.

• неустойка;
• залог;
• удержание вещи;
• поручительство;
• независимая гарантия;
• задаток;

Для случаев с заключением ПДКП больше всего подходит залог. Так называют денежную сумму, предоставляемую покупателем продавцу в счет будущей оплаты покупки, которая выступает в качестве гаранта исполнения обязательств сторонами.

Важно! Если основной договор купли-продажи не заключается по вине одного из субъектов, то он несет материальные потери, связанные с задатком.

Ответственность за неисполнение обязательств

Согласно действующему российскому законодательству, основной договор по ПДКП должен быть заключен в срок, указанный в предварительном соглашении, либо в течение года, если такого периода не указано.

Обязательства по ПДКП прекращаются после истечения его срока действия, если ни одна из сторон не предложит заключить сделку.

Пример из практики:

Раков Т. и Федотов М. заключили ПДКП.

Согласно нему, Раков обязан передать в собственность земельный участок ИЖС площадью 15 соток за плату в размере 400 тыс. рублей до 25 апреля 2022 года. Однако ни одна из сторон не изъявила желания заключить договор купли-продажи.

26 апреля 2022 года обязательства по ПДКП прекращены. В декабре 2022 г. Раков обратился в суд с иском о понуждении Федотова к заключению ДКП.

Судья, рассмотрев дело, отказал в удовлетворении иска, так как истец не представил доказательств того, что он направлял ответчику предложение подписать основное соглашение до истечения срока действия предварительного.

В случае уклонения вторым субъектом от подписания основного договора, второй имеет право требовать этого в судебном порядке. Такая возможность регламентирована статьей 445 ГК РФ.

Требование о понуждении к заключению договора купли-продажи может быть предъявлено продавцом или покупателем в течение 6 месяцев с момента окончания срока действия ПДКП.

Если покупатель по предварительному соглашению вносит аванс, то в случае не заключения сделки продавец обязан вернуть ему полученные денежные средства в полном объеме.

При внесении залога иная ситуация. Все зависит от того, кто отказался от подписания основного договора. Если продавец, то он должен вернуть покупателю двойную сумму, если покупатель, то денежные средства остаются у продавца.

Судебная практика

В суд поступило исковое заявление от Зигуновой К. к Усольцеву А. о понуждении к заключению договора купли-продажи. Истец пояснила, что между ней и ответчиком заключен ПДКП земельного участка. Согласно его условиям, продавец обязан передать в собственность за плату 300 тыс. рублей надел, площадью 25 соток в срок до 13 мая.

10 мая Зигунова К. направила Усольцеву А. письменное предложение заключить договор купли-продажи на условиях, предусмотренных предварительным соглашением и проект ДКП.

12 мая Усольцев ответил Зигуновой. Он сообщил, что нашел покупателя, который готов заплатить за землю больше и предложил увеличить цену до 450 тыс. руб. Зигунова отказалась менять условия сделки. В свою очередь, продавец не пожелал подписывать договор купли-продажи по ранее оговоренной стоимости.

Истец требует понудить ответчика к заключению ДКП земельного участка. Усольцев в судебное заседание явился. В процессе он заявил, что отказывается выполнять требования истца, так как Зигунова сама отказалась подписывать соглашение на предложенных им условиях.

Он указал, что земельный участок является его личной собственностью, поэтому он имеет полное право менять цену.

Кроме того, срок ПДКП уже истек, а в силу статьи 429 ГК РФ это означает то, что обязательства по нему прекращены.

Рассмотрев дело, суд установил, что между Усольцевым и Зигуновой действительно заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка. Истец направляла предложение заключить сделку до истечения срока действия ПДКП, в связи с этим обязательства не считаются прекращенными.

Кроме того, согласно п.1 ст.429 ГК РФ основной договор должен быть заключен на основании положений, предусмотренных предварительным соглашением. Повышение цены является существенным изменением условий. Внесение таких коррективов допускается только по согласию сторон. Суд удовлетворил иск Зигуновой в полном объеме.

Частые вопросы

Обеспечение исполнения обязательств по ПДКП дачного участка залогом – это право, а не обязанность сторон. То есть, продавец и покупатель могут лишь подписать соглашение о намерениях заключить ДКП в будущем, не применяя никаких инструментов, направленных на гарантию того, что один из субъектов откажется исполнения обязательств по нему.

Устная договоренность между сторонами о заключении ДКП не имеет никакой юридической силы. Если стороны желают обезопасить себя от того, что один из субъектов откажется от подписания основного соглашения, то лучше оформить правоотношения письменным предварительным договором.

Изменение существенных условий договор допускается только по взаимному согласию сторон, путем подписания дополнительного письменного соглашения. В противном случае увеличить стоимость предмета правоотношений невозможно.