Переуступка прав аренды

Аренда недвижимости по схеме переуступки права аренды представляет собой передачу прав аренды действующим арендатором новому арендатору. Более всего такая схема встречается среди объектов торговой недвижимости или уже готового бизнеса. Например, в успешно функционирующих торговых центрах арендаторы, планирующие съехать, часто подыскивают себе замену именно по переуступке права аренды.

Договор ППА

Важно понимать, что оплачивая договор ППА, вы покупаете себе возможность арендовать именно данное помещение на определенных условиях, которые уже были согласованы с прежним арендатором. Получается, что стоимость переуступки права аренды и является той ценой, которую нужно заплатить за право работать в данном помещении или ТЦ. По сути, вы заключаете договор субаренды, поэтому очень важно заранее изучить договор аренды помещения, прописаны ли в нем условия возможности сдачи в субаренду.

Если арендодатель не против нового арендатора и это подтверждается договором, то следующим шагом следует внимательно изучить все положения договора аренды, так как в нём могут быть разнообразные ограничения: запрещена перепланировка, перепрофилирование, ограничения по ремонту и т.д. Условия договора аренды можно изменить, но в случае субаренды собственник помещения имеет право отказаться от внесения каких-либо изменений в договор. Чаще всего субаренда возможна только с согласия собственника объекта, поэтому необходимо перед заключением договоров встретиться и обсудить все с владельцем.

Так же стоит отметить, что договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий договор аренды.

Преимущественное право аренды

Данное право возникает при заключении арендатором договора аренды на новый срок, регламентируется ст. 621 ГК РФ. 1.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. 2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Как переуступить право аренды другому лицу

Как видите, список документов гораздо больше, чем при купле-продаже земельного участка в собственности. Основные сложности возникают при получении письменного согласия главы районной администрации на смену арендатора — планируйте потратить на данном этапе до 30 дней. Кроме того, никто не исключает отказ.

Подробнее об этом можете почитать в 164 статье Гражданского кодекса. Кроме того, переуступка права аренды не бесплатная: размер пошлины для физлиц 2000 рублей, для юридических — в 11 раз больше (22 000 рублей).

Далее, со всеми указанными выше документами, обращайтесь в ближайший к вам МФЦ «Мои документы» для составления заявления о переходе прав и обязанностей аренды и для передачи заключенного между сторонами соглашения на государственную регистрацию в РосРеестр.

Что такое уступка?

Переуступка права аренды – смена лиц, заключивших ранее договор аренды помещения. Чаще всего меняется арендатор – человек, которые снимает помещение, и при заключении соглашения о переуступке все его права и обязанности перед арендодателем прекращаются.

Смена арендатора в договоре может быть произведена, если арендодатель дал письменное согласие на это.

Чем отличается от субаренды?

Договоры о переуступке права аренды и о субаренде очень похожи между собой. Разница заключается в том, что в первом случае прежний арендатор после заключения договора не имеет арендных прав на арендованное имущество и не имеет больше обязанностей перед арендодателем.

Во втором случае права на арендованное пространство и обязанности перед арендодателем прежнего арендатора не прекращаются. Арендатор остается одним из участников соглашения. В основном он передает права аренды помещения еще одному или более человеку, а затем выплачивает деньги собственнику.

В основном эта практика применима для больших офисных и корпоративных помещений – торговых центров, салонов красоты, бизнес-центров. Владелец организации сдает в аренду всю территорию, затем арендатор по договору субаренды сдает отдельные кабинеты, комнаты третьим лицам и в обязательном порядке выплачивает арендную плату владельцу.

Законодательная база

Арендатору официально разрешено:

• Передавать арендованное помещение в пользование кому-либо без получения оплаты (безвозмездно).
• Передавать легальные возможности на съем в залог.
• Передавать легальные возможности на съем в уставный капитал коммерческих организаций.
• Заключать сделки субаренды.
• Передавать права и обязанности на съем другим лицам (перенаем).

Зачем это необходимо?

Перенаем может быть отличным выходом в затруднительной ситуации, когда прежний арендатор не имеет возможности снимать помещение в дальнейшем. В этом случае он может предложить владельцу помещения другого кандидата, которому будут переданы права на аренду.

Также переуступка может произойти в любых других случаях, когда арендатором решает прекратить арендовать помещение или срок действия соглашения о съеме заканчивается, и он не планирует продлевать. Для владельца перенайм выгодный, ведь ему не придется заниматься поиском нового кандидата.

Скорее всего, он должен будет заплатить так называемые комиссионные прежнему арендатору, зато он экономит свое время и усилия.

Плюсы и минусы такого решения

Преимущества:

• Прежний арендатор может передать права на съем другому лицу с наименьшими рисками для себя.
• Владельцу нет необходимости тратить время и усилия на поиски нового кандидата для заключения соглашения.
• Новый арендатор может заключить соглашение о съеме на льготных условиях, поскольку для него должны быть сохранены все те же условия съема, что и для прежнего арендодателя.

Недостатки: