Можно ли выделить доли детям в ипотечной квартире

Родители как собственники жилья могут по личной инициативе подарить часть квартиры, распределив ее между всеми будущими наследниками, но только после снятия ипотечного обременения в силу ипотеки. Органы опеки, выступающие в роли надзорного органа, могут запретить передачу доли несовершеннолетнего в залоговое обременение банка.

В силу сложностей с покупкой долей в ипотеку, родители предпочитают дождаться завершения выплат банку и только после снятия всех ограничений после полной выплаты долга обращаться в Росреестр с новым пакетом документации.

Поскольку ипотечные кредиты могут выплачиваться в течение 20-30 лет, вопросы по выделению долей несовершеннолетним уже не столь актуальны. Если к закрытию ипотеки в семье остались подопечные младше 18 лет, в течение 6 месяцев родители обязаны провести выделение, уже без согласования с банком и органами опеки.

Выделение долей детям в ипотечной квартире при оформлении сделки

Статьей 60 СК РФ закрепляется право ребенка на владение имуществом. Тот факт, что родители при использовании маткапитала берет на себя обязательство наделить всех членов семьи собственностью, включая несовершеннолетних, полностью согласуется с нормами семейного законодательства.

Если заемщики хотят наделить собственностью детей в момент оформления сделки, их ждет ряд сложностей:

1. Органы опеки должны предварительно согласовать факт наложения обременения на долю ребенка. Именно от опеки часто зависит, можно ли в ипотечной квартире выделить доли детям.
2. Кредитор отказывается одобрить заявку, либо пересматривает условия в сторону ухудшения условий кредитования. Наличие доли несовершеннолетнего собственника в праве собственности, передаваемом в залог, значительно ограничивает перечень доступных ипотек.
3. Ипотечная сделка превращается в более длительный и сложный процесс согласования сделки с несколькими инстанциями. Чем выше согласований приходится пройти, тем выше риски отказа в оформлении ипотеки.

Алгоритм действий, если родители изначально хотят наделить детей частью в собственности представлен 8 шагами:

1. Выбрать банк и программу покупки жилья в ипотеку.
2. Дождаться согласования. Если часть сделки оплачивают маткапиталом, это необходимо учесть при подборе программы.
3. Выбирают жилье и согласуют условия сделки с продавцом.
4. Получить разрешение финансового учреждения о выделении доли.
5. Обратиться в органы опеки за разрешением передать долю в залоговое обеспечение по ипотеке.
6. С продавцом подписывают купчую и вносят авансовый платеж.
7. С банком подписывают договор о кредитовании с передачей квартиры в залог, предварительно выделив доли.
8. Подать документы в Росреестр для регистрации нового долевого объекта собственности.

В силу сложности процедуры, не следует полагаться на везение, надеясь на успешное согласование с банком, опекой, продавцом, Росреестром. Рекомендуется привлечь к оформлению доли опытного юриста, имеющего опыт в ведении дел с распоряжением недвижимостью. Иногда для проведения ипотечной сделки с выделением доли несовершеннолетнему приходится менять банк или искать иные варианты предоставления залога – другое жилье, недвижимость, ценную собственность.

Как выделить долю ребенку в ипотечной квартире после снятия обременения

Если заемщик полностью расплатился с банком, снимаются обременения в силу ипотеки, что позволяет свободно передавать собственность своим несовершеннолетним подопечным. После выплаты ипотеки алгоритм выделения долей упрощается, однако требует не меньшего внимания.

Предусмотрено 4 варианта, как наделить частью квартиры ребенка:

1. Через соглашение в простой письменной форме.
2. В форме нотариально заверенного соглашения.
3. Через дарственную.
4. В судебном порядке, если не удалось мирно определить порядок деления квартиры на части.

Инициатором иска для выделения долей детям может стать любой из родителей, представитель несовершеннолетнего, орган опеки, прокуратура. Если итоги выделения не устроили несовершеннолетних подростков, после достижения 18-летия они смогут самостоятельно обратиться в суд с целью оспаривания предыдущего деления квартиры на доли.

Как составить соглашение о выделении доли

До 2019 года нотариус в обязательном порядке должен был заверять соглашения о выделении долей. После внесения поправок в закон № 218-ФЗ от 13.07.2015 ряд документов в отношении долевой собственности больше не требует заверения в нотариальной конторе. Достаточно самостоятельно написать соглашение и определить размер выделяемых долей с последующей передачей в Росреестр без лишних трат на услуги нотариального заверения.

Структура соглашения

При подготовке соглашения с наделением несовершеннолетних подопечных долями, учитывают обязательные реквизиты:

1. Личные сведения о родителях, детях (ФИО, дата рождения, данные личных удостоверяющих документов).
2. Вид недвижимости и основные характеристики.
3. Форма собственности и порядок распределения на доли.
4. Основание для распоряжения недвижимостью (договор купли-продажи).
5. Ссылка на использованный маткапитал (если в приобретении объекта участвовали деньги по семейному сертификату).
6. Фиксация условия повторного перераспределения имущества, если появятся новые дети.
7. Если один из участников сделки моложе 14 лет, указывают данные законного представителя.

При распределении квартиры между всеми членами семьи важно, чтобы доля родителей оставалась без выделения, в совместной собственности. Это поможет сократить расходы на оформление сделки и исключит потребность в нотариусе.

Документы к соглашению

Для переоформления ипотечной квартиры в долевую собственность требуется меньший перечень документации, чем при согласовании ипотеки.

Стандартный пакет документации для Росреестра:

• заявления от участников долевой собственности;
• гражданский паспорт на каждого члена семьи старше 14 лет или свидетельство о рождении для детей, не достигших 14-летия (копии);
• свидетельство о регистрации брака из ЗАГСа (копия);
• договор о покупке квартиры;
• договор купли-продажи объекта недвижимости.
• соглашение, составленное в простой письменной форме, или с нотариальным заверением;
• регистрационная пошлина.

Если доли выделяют в рамках договора дарения, перечень документации для Росреестра будет примерно такой же.

Нюансы выделения доли в ипотечном жилье

В процессе оформления ипотечной квартиры в долевую собственность могут возникать самые разнообразные проблемы, связанные с согласованием условий распределения и корректным составлением документов. Рекомендуется изучить наиболее частые вопросы и ответы юриста, имеющего богатый опыт урегулирования трудностей.

До выплаты ипотеки

Если ипотека уже оформлена, а деньги материнского капитала использованы для погашения текущих ипотечных обязательств, придется дожидаться завершения периода выплаты долга и заняться снятием ипотечного обременения в Росреестре.

До выплаты ипотеки переоформить квартиру в долевую собственность крайне сложно. Альтернативным вариантом может стать:

• Предложение банку другого объекта залога, чтобы снять ограничения с квартиры;
• Досрочное погашение долга;
• Переоформление ипотеки через рефинансирование со снятием обременения с объекта залога.

В силу сложностей, связанных с залоговыми обременениями, до того, как ипотека не будет погашена, придется учитывать мнение банка и зависеть от согласования.

Если родители в разводе

Очень много ошибок возникает при определении прав супругов на долю в материнском капитале. Особенно остро проблема стоит при разводе.

Несмотря на стандартную позицию в отношении совместно нажитого имущества, при расторжении брака и разделе квартиры, суд учтет разъяснения Верховного суда, данные в отношении частных случаев, когда невыделенные доли не дают оснований второму супругу на полный равный раздел квартиры как совместного имущества.

Согласно ст. 38—39 СК РФ, при разводе раздел коснется только общей собственности, нажитой за годы брака. Исключение касается денежных выплат со целевым спецназначением (согласно ст. 34 СК РФ), куда относят и средства маткапитала. Объект недвижимости может быть поделен только на всех членов семьи, даже если к моменту развода имущество еще не переоформлено.

Если планируется продажа

Еще одна частая ошибка возникает при попытке продать квартиру, едва сняв обременение с права распоряжения собственностью.

Даже если сделка направлена на улучшение жилищных условий семьи, ее неминуемо придется согласовывать с органами опеки. При продаже квартиры вначале выделяют доли членам семьи, а затем готовят договор, где в качестве продавцов указывают всех владельцев долей.

Если на момент сделки дети не достигли совершеннолетия, придется собирать пакет документов для органов опеки, доказывающих, что предложенный взамен текущей доли в квартире объект собственности просторнее, дороже, удобнее предыдущего варианта.

Как определить размер долей?

Законодатели никак не ограничивают принцип распределения долей. Родители могут поровну распределить между всеми жилье, либо выделить минимальную часть в расчете на скорую продажу с прохождением согласования через органы опеки.

С юридической точки зрения более целесообразно распределять жилье, учитывая следующие правила:

• Минимальная доля не должна быть меньше установленного в регионе норматива на 1 человека (например, не меньше 12 кв. м);
• Доли распределяют с учетом доли маткапитала, в общей стоимости купленной квартиры (например, если квартира стоила 1,8 млн рублей, а из бюджета использовано 450 тысяч рублей, между всеми членами семьи распределяют ¼ объекта).

Выделять слишком незначительные доли в квартире не следует. Органы опеки и ПФР вправе проконтролировать процесс исполнения обязательств родителей перед семьей. Если заинтересованная сторона выдвигает претензии и обращается в суд в связи с несправедливым распределением недвижимости, есть высокие шансы на оспаривание.

В судебной практике известны случаи оспаривания со стороны детей, достигших совершеннолетия, и потребовавших пересмотра.

Без нотариуса

Чтобы выделить доли в квартире после ипотеки, необязательно платить нотариусу . С 2019 года для сделок с долями нотариус не потребуется, если в ней участвуют все собственники.

При выделении долей родительская часть квартиры должна оставаться в совместной собственности. Если супруги захотят выделить собственные личные доли, ситуация квалифицируется как раздел имущества, что предполагает обязательное заверение соглашения в нотариальной конторе.

Какие сложности могут возникнуть?

Ипотека – обязательства длиной в полжизни. В процессе погашения могут возникать самые разные нюансы. Если родители использовали средства маткапитала для погашения ипотеки, по окончании выплат придется решать вопрос с распределением жилья на членов семьи и выбором формата переоформления.

Даже спустя годы после выделения частей в составе единого объекта возможны проблемы и судебные тяжбы в связи с:

• Неправильным оформлением документов;
• Несоразмерным распределением долей;
• Неисполнением взятого перед государством обязательства;
• Нарушением прав несовершеннолетних при продаже квартиры без выделения долей.

Консультация юриста поможет избежать грубых ошибок при оформлении документов и согласовании сделок, быстро и успешно проведя распределение собственности в рамках действующего законодательства.

Консультация в чате и по телефону – это самые быстрые способы получения ответа. Через форму ниже – примерное время ожидания ответа 5-7 дней.

Можно ли выделить доли детям в ипотечной квартире?

Способы приобретения ипотечной квартиры:

1. Частично за счет материнского капитала. В этом случае получателем сертификата или обоими супругами оформляется долгосрочное обязательство на выделение доли ребенку. Как только ипотека будет погашена, родители смогут начать процедуру выделения доли.
2. Без использования маткапитала. В этом случае, органы опеки обязуют родителей выделить детям квадратные метры заранее, до погашения кредита и оформления жилья в собственность. Разрешение на такую процедуру банки дают крайне редко. Так как при несоблюдении заемщиками обязанностей по кредиту, залоговое имущество, в котором есть доли несовершеннолетних, реализовать не получится.

Сложности

В ипотечных отношениях существуют очень противоречивые моменты:

1. Права детей не всегда соблюдаются родителями, даже когда жилье частично приобретается на материнский капитал.
2. Осуществить продажу недвижимости, в которой есть доля несовершеннолетних, можно только когда на сделку есть разрешение и банка, и опеки.
3. Хоть это и запрещено законом, на практике часто новая доля ребенка бывает меньшего размера, чем предыдущая.
4. Доля в собственности у ребенка не является причиной не платить ипотеку, банк вправе выселить проштрафившихся заемщиков «в никуда».

Чтобы не возникало проблем при оформлении ипотеки, можете воспользоваться одним из следующих советов:

• передайте банку в качестве обеспечения исполнения обязательств другую квартиру, в которой отсутствуют доли несовершеннолетних;
• выделите квадратные метры ребенку в другом жилье, принадлежащем близкому родственнику.

В этих случаях вероятность на одобрение заявки на кредит увеличится в несколько раз, конечно, при условии, что у заемщиков хорошая кредитная история и постоянная официальная работа.

Пример. Семья Соловьевых, имеющая однокомнатную квартиру, решила улучшить жилищные условия. Для этого молодые люди обратились в банк за ипотечным кредитом.

Ссуда в размере 1 млн. рублей была одобрена. Чтобы избежать проблем с дальнейшим выделением долей, Соловьевым было предложено заложить старую квартиру, а взамен перенести две детские доли в новое ипотечное жилье.

Что супруги и сделали. Спустя 10 лет ипотека была успешно погашена.

Соловьевы могли бы по-другому распорядиться стартовой недвижимостью. Например, продать ее и внести первоначальный взнос за ипотечное жилье. Но в этом случае на продажу старой квартиры потребовалось бы разрешение органов опеки.

Порядок действий, инструкция

Чтобы приобрести квартиру в ипотеку и выделить в ней долю ребенку, граждане должны пройти следующие этапы:

1. Подача заявки в кредитное учреждение;
2. Получение одобрения займа;
3. Поиск объекта недвижимости;
4. Получение разрешения на сделку от органов опеки;
5. Заключение договора купли-продажи;
6. Выдел долей детям;
7. Подписание ипотечного договора с банком.

Сроки

Сроки на оформление ипотеки с последующим выделением доли ребенку зависит от банка. На одобрение займа обычно уходит от одной недели до месяца. Получение разрешения на сделку органы опеки выдают в течение 14 дней.

Если вы получили отказ от банка в выделе доли детям, будьте готовы либо ждать снятия обременения с жилья, либо подавать заявление в суд. Тяжба с кредитной организацией в лучшем случае займет от 3 до 4 месяцев, иногда могут потребоваться дополнительные проверки платежеспособности заемщиков.

Стоимость, расходы

Основные статьи расходов:

• заверение добровольного соглашения у нотариуса – от 300 рублей;
• госпошлина за подачу искового заявления — зависит от цены иска.

Дополнительные расходы могут возникнуть, если потребуется получение платных справок и выписок. В среднем за них придется заплатить от 300 до 1500 тысяч рублей. Но, как правило, процедура не подразумевает сбора справок, при необходимости их запрос регистраторы осуществляют самостоятельно по собственной локальной базе данных.

Необходимые документы

Для осуществления процедуры родителями в Росреестр должны быть представлены следующие документы:

• паспорт каждого из участников сделки,
• свидетельство о браке,
• свидетельство о рождении ребенка,
• документы на ипотечное жилье,
• соглашение на выделение доли,
• квитанция, подтверждающая плату госпошлины.

В каких случаях необходимо отчуждение имущества

Выделение доли ребенку обязательно при:

продаже имеющегося жилья;

оформлении кредита на недвижимость, при участии в долевом строительстве;

покупке жилья на средства материнского капитала.

Подробнее рассмотрим каждый вариант.

При продаже недвижимости, собственником или долевым участником которой является ребенок, требуется получить соответствующее разрешение органов опеки. Супруги получают согласие, только если в новой квартире или доме детям будут выделены квадратные метры. На других условиях продать жилье не удастся.

Кредит предоставляется под залог имеющейся недвижимости.

На срок до 20 лет

До 70% от стоимости имеющейся недвижимости

При покупке недвижимости в кредит ребенку можно сразу выделить долю в ипотечной квартире. Однако не все банки готовы принять такие условия, поскольку в последующем не исключены проблемы с реализацией объекта. В этом случае дети могут стать собственниками сразу после погашения кредита.

Важно помнить, что в соответствии с ФЗ №256 от 29.12.2006 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» доли необходимо выделить в течение 6 месяцев после снятия обременения. Смягчить решение банка позволит предоставление в залог собственной недвижимости или оформление на ребенка другой собственности.

При приобретении жилья, находящегося на этапе строительства, несовершеннолетние могут быть включены в договор долевого участия. После подписания акта приема-передачи появляется возможность оформить право собственности на жилплощадь. При строительстве частного дома от родителей требуется выделить также часть земельного участка.

При задействовании материнского капитала выделение долей является обязательным. Органы опеки дадут разрешение на оформление сделки, если при составлении договора не были ущемлены права ребенка. Поэтому с отчуждением имущества следует определиться до подачи заявки на кредит.

Однако оно невозможно, пока действует обременение по ипотеке на жилье. В этом случае при заполнении заявления на использование средств маткапитала владелец квадратных метров должен подтвердить, что обязуется выделить доли детям. При невыполнении этого пункта к нему будут применены соответствующие меры.

Как осуществляется выделение доли детям после погашения ипотеки

Оформление производится через составление дарственной или письменного соглашения на передачу детям части имущества. В обоих документах указана информация об участниках сделки (в том числе представителях несовершеннолетних), регистрационный номер недвижимости, размер отчуждаемой доли. К слову, в законе не указывается количество квадратных метров, передающихся в собственность ребенку.

Величина определяется местными властями в зависимости от площади жилья и числа участников сделки.

Отчуждение части имущества выполняется у нотариуса. Для проведения процедуры необходимо оплатить госпошлины. Оформление возможно при предоставлении следующих документов:

Паспорта граждан РФ, участвующих в сделке. Если дети несовершеннолетние, предоставляются свидетельства о рождении.

Надоело переплачивать? Рефинансируйте!

за 1 день Не выходя из дома

До 90% от стоимости залоговой недвижимости

Договор купли-продажи или ДДУ, выписка из ЕГРН.

Свидетельство о заключении брака.

Соглашение на отчуждение доли.

Квитанция об оплате госпошлины.

Договор по ипотеке.

Нотариусу необходимо предоставить оригиналы документов и их копии. Соглашение на выделение доли детям оформляется в Пенсионном фонде России (ПФ РФ) до перевода средств маткапитала на счет матери.

Пошаговая инструкция по выделению доли ребенку

После погашения задолженности по ипотеке следует снять жилье с обременения. Для этого необходимо написать заявление в Росреестр и предоставить документы, которые подтверждают закрытие кредита. После проверки заемщик получит новую выписку из ЕГРН.

Следующим этапом станет подписание у нотариуса соглашения на выделение доли ребенку в ипотечной квартире. Документы подготавливаются в нескольких экземплярах (для родителей, Росреестра, ПФ РФ). Подготовленную документацию необходимо передать в орган регистрации.

При этом заявление заполняет каждый участник сделки (за несовершеннолетних расписывается родитель). Срок регистрации составляет 10 дней, после чего можно получить новую выписку о собственниках имущества.

Согласия на обработку ПДн:

В соответствии с требованиями Федерального закона от 27.02.2006 №152-ФЗ «О персональных данных», Федерального закона от 13.03.2006 № 38-ФЗ «О рекламе», а также иным применимым законодательством Российской Федерации,

Я даю ПАО РОСБАНК (адрес: 107078, г. Москва, ул. Маши Порываевой, д.

34) (далее – «Банк», «Оператор») согласие на обработку своих персональных данных, а именно: сведений, предоставленных мной при заполнении веб-формы на сайте Оператора www.rosbank-dom.ru (далее – «Персональные данные»), а также иных имеющихся у Банка сведений. Под персональными данными я понимаю любую информацию, относящуюся ко мне как к субъекту Персональных данных, в том числе мои фамилию, имя, отчество, контактные данные (телефон, электронная почта, почтовый адрес), IP адрес. Под обработкой Персональных данных я понимаю сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение) посредством поиска, анализа и сбора информации, в том числе с использованием внешних информационного-аналитических порталов, сторонних информационных источников, включая открытые и общедоступные источники информации и веб-ресурсы, извлечение, использование, обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение персональных данных, с использованием средств автоматизации и без использования таких средств, с целью регистрации в личном кабинете потенциального клиента в системе электронного взаимодействия с Банком; заключения пользовательского соглашения; внесения сведений обо мне в базы данных в качестве потенциального потребителя услуг; формирования и направления мне Банком предложений об оказании услуг на определенных условиях; продвижения товаров, работ, услуг Банка, в том числе направление мне рекламных и/или информационных материалов, с помощью средств связи, в том числе по сетям электросвязи, посредством использования телефонной и подвижной радиотелефонной связи (включая СМС-сообщения), а также по сети Интернет.

Согласие действует * в течение 1 года с момента его получения Банком и может быть отозвано мной, путем направления в Банк по адресу: 107078, г. Москва, ул. Маши Порываевой, д. 34 соответствующего письменного уведомления в свободной форме об отзыве согласия.

* Сроки обработки персональных данных совпадают со сроками действия Согласия на обработку персональных данных, если иное не предусмотрено действующим законодательством РФ.

Условия обработки персональных данных регулируются Политикой ПАО РОСБАНК в отношении обработки персональных данных и сведения о реализуемых требованиях к защите персональных данных, размещенной на сайте ПАО РОСБАНК

Согласие на получение рекламно-информационных материалов (рассылок):

В соответствии с требованиями Федерального закона от 13.03.2006 № 38-ФЗ «О рекламе», а также иным применимым законодательством Российской Федерации,

Я даю ПАО РОСБАНК (адрес: 107078, г. Москва, ул. Маши Порываевой, д. 34) (далее – «Банк»,) согласие на направление мне (получение мной) на указанный мной при заполнении веб-формы на сайте Оператора www.rosbank-dom.ru телефонный номер/адрес электронной почты рекламно-информационных материалов (рассылок).

Настоящее согласие предоставляется на неограниченный срок при отсутствии сведений о его отзыве

Права несовершеннолетних детей на квартиру

Права несовершеннолетних детей на жилое помещение защищает российское законодательство. Это приводит к наложению ограничений на возможности, предоставляемые ипотечным кредитованием.

Ипотечными банками не берется в качестве залога недвижимость, принадлежащая лицам несовершеннолетнего возраста. Это значит, что для взятия ипотечного кредита под залог уже имеющегося жилого помещения, его собственником не должно быть несовершеннолетнее лицо. Нельзя использовать уже имеющееся жилое помещение как первоначальный взнос, если собственник – ребенок или даже он просто прописан в этом помещении.

Для того, чтобы ребенком не была безвозвратно утрачена его собственность, органы опеки и попечительства осуществляют контроль. Именно эти органы и дают разрешение на проведение операций с недвижимостью (если ее собственником является несовершеннолетнее лицо).

Если у ребенка в продаваемом жилом помещении есть только прописка, то есть вариант с его перепропиской у кого-то из близких – до момента перепродажи.

Если же ребенок – собственник продаваемого жилого помещения, то органы опеки могут выдать разрешение на выделение доли собственности несовершеннолетнего лица в новом жилом помещении (после того, как будет погашен ипотечный кредит. О том, стоит ли погашать ипотеку досрочно можно узнать здесь).

Есть и другой, более сложный способ – обмен долями собственности с каким-либо родственником. Таким образом, ребенок будет обладать долей собственности в квартире дедушки, бабушки и так далее (при этом собственниками продаваемой квартиры будут только взрослые люди). В данном случае стоит учитывать, что такой вариант возможен только в том случае, если новая доля не меньшего размера.

Есть и такой способ – это если отсутствуют сговорчивые родственники: это продажа имеющегося жилья, покупка чего-либо небольшого. При этом не берется ипотечный кредит (ребенок обеспечивается необходимой собственной площадью). Оставшаяся разница от продажи используется в качестве первоначального взноса для получения ипотеки.

Все эти нюансы никак не касаются вопроса детской регистрации в жилом помещении (если оно приобретено по ипотечному кредиту). Регистрация ребенка на такой площади допускается без проблем.

Есть и положительные факторы связки «ипотека – дети». Когда рождается второй и последующий дети, родители становятся обладателями материнского капитала. Он может быть использован для того, чтобы погасить ипотечный кредит (либо же в качестве первоначального взноса для его получения).

А программа Сбербанка «Молодая семья» говорит о том, что заемщику при рождении ребенка может быть предоставлена отсрочка в погашении главного долга либо же увеличен срок кредитования (пока ребенку не исполнится три года).

Ребенок и ипотека

Сам по себе ребенок ничего не изменит – банк, при принятии решения о выдаче ипотечного кредита, не занимается делением клиентов на «детных» и «бездетных». Банк отслеживает только уровень доходов заемщика. Иное дело, если семья уже обладает квартирой, при продаже которой и станет возможным внесение первоначального взноса.

Если несовершеннолетнее лицо проживает в данном жилом помещении как член семьи собственника (то есть имеет обычную прописку в ней), то купить-продать и передать приобретенное имущество в залог можно как обычно. Другое дело, если ребенок является собственником квартиры или доли в ней. Тогда и начинаются реальные сложности.

Защита ребенка, как собственника

Сделка с участием несовершеннолетнего является сложной, поскольку возникает конфликт между банковскими интересами и органами опеки. Для продажи квартиры, доля которой принадлежит ребенку в соответствии со статьей Гражданского кодекса РФ, необходимо получение разрешения от органов опеки. В основном, права несовершеннолетних защищаются отделами районной администрации или другими подразделениями органов МСУ.

Чтобы получить их согласие, необходимо собрать определенные документы:

Если ребенку уже есть 14 лет, необходимо также наличие его согласия на проведение данной сделки. Данный пакет документов порой гораздо больше необходимого пакета для совершения самой сделки купли-продажи.

Но, даже после этого, органами опеки может быть дан отказ в проведении сделки. Ведь, по здравому рассуждению, если меняется ничем не обремененная однокомнатная квартира на более просторную, но заложенную у банка – это можно расценить и как ухудшение жилищных условий ребенка. Всегда может случиться дефолт, и ребенок останется на улице, а этого органы опеки допустить не имеют права.

Работники муниципалитетов, как правило, являются здравомыслящими людьми и должны понимать, что маленький риск в этом случае оправдан – в ином случае семье врядли когда-нибудь удастся переехать в нормальную квартиру. Поэтому чаще всего согласие все-таки дается.

«Очень многое зависит от вида разрешения, выданного органами опеки. На результат влияет и качественная подготовка к встрече с муниципальными органами, также конкретный округ, специалист и даже форма подачи заявления», — сообщается генеральным директором

«Первого ипотечного агентства», Максимом Ельцовым. Разрешения бывают разными. Первое дает вариант выделения новой доли собственности ребенку после того, как будет погашен ипотечный кредит.

Второе разрешение требует совершить это сразу же, в тот момент, когда заключается договор купли-продажи. Первый способ удобнее, так банк скорее выдаст ипотечный кредит. Но второй способ, по сообщениям Максима Ельцова, используется намного чаще.

Банки против такого развития событий

Из-за второго варианта возникают проблемы с банками. Многие отказываются принять в качестве залога жилое помещение, если один из собственников – ребенок. «Нами не выделяется доля, положенная несовершеннолетним детям.

Это только потому, что нельзя нести ответственность и выделять долю несовершеннолетнему лицу в случае, если его родителями-банковскими заемщиками вдруг не будет обслужен свой ипотечный кредит (и квартира будет реализована)», — такой ответ был дан руководителем руководитель ипотечного центра Санкт-Петербургского филиала «Промсвязьбанка», Александром Жестковым. Кредитные организации ведут себя осторожно, ведь, как гласит действующее российское законодательство, при дефолте заемщика продажа квартиры с долей ребенка будет очень сложным процессом.

Задача решается путем исключения из схемы залога недвижимости, собственником которой выступает несовершеннолетний. К примеру, залогом может стать иная недвижимость, если семья имеет таковую. Есть вариант с потребительским кредитом для доплаты при обмене жилья.

Но, такой кредит меньше, чем ипотечный. И он более дорогой — примерно 18-22% годовых против 12-14% по жилищному займу.

Есть и такой вариант: если размер и цена помещения позволяют, то можно продать ее и купить небольшое жилье на имя ребенка. Разница в данном случае – это и есть первоначальный ипотечный взнос. При этом доля ребенка не должна уменьшиться.

Приобретенную недвижимость можно сдавать в аренду – арендные платежи покроют некоторые расходы по обслуживанию ипотечного кредита.

Наконец, ребенок может получить собственную долю в иной недвижимости. Это может быть квартира или дом бабушки или дедушки. Органами опеки будет дано согласие на продажу жилья в том случае, если родственники подарят ребенку долю в своей квартире.

В такой ситуации есть возможность получения ипотечного кредита под залог нового жилья, в которой ребенок уже не будет собственником.