Материальная выгода по ипотеке

На первый взгляд, взимать налог за взятую ипотеку – это абсурд. Ведь кредит – это не доходы, а наоборот, сплошные расходы: нужно гасить и тело кредита, и начисленные проценты. Еще и разнообразные дополнительные платежи имеются, например, за страховку.

Однако регулятор решил, что все зависит от условий, на которых выдаются кредиты. Так, если ипотечная ставка сверхнизкая, затраты на погашения кредита будут меньше обычных. То есть, появляется материальная выгода. А где есть материальная выгода – там есть и налоги.

О том, какую ставку по кредиту считать слишком низкой, говорится в статье 21 Налогового кодека Российской Федерации – она должна быть ниже, чем 2/3 ставки рефинансирования. С 1 января 2016 года ставка рефинансирования приравнена к ключевой ставке. То есть, сейчас она составляет 6,5% годовых.

Две трети от нее – это 4,3%. А это меньше и чем ранее действовавшая ставка по льготной ипотеке (она составляла 6,5%), и ныне действующая ставка по программе «Семейная ипотека» (6%).

Таким образом, при стандартной льготной ипотеке материальной выгоды нет, а значит, и никаких налогов платить не надо.

Но есть нюансы. Некоторые застройщики совместно с банками дополнительно субсидируют ипотечную ставку на новостройки. Например, на 26 июля 2021 года:

• Сбербанк для семей с детьми, приобретающих квартиры в новостройках ГК А101, предлагает процентную ставку от 0,1% годовых;
• под те же 0,1% годовых есть ипотечная программа и у ВТБ, которая распространятся на клиентов компании «Донстрой»;
• группа «Самолет» в качестве минимальной ставки для своих клиентов озвучивает 2,99%;
• компания «Крост» заявляет, что на будущие квартиры в ее новостройках возможно взять ипотечные кредиты в банке ВТБ по ставке от 3,8%.

Все эти ставки меньше, чем 4,3%, то есть, меньше, чем 2/3 ставки рефинансирования. А это значит, что материальная выгода налицо.

Налог во всех вышеперечисленных ситуациях платить не придется лишь в том случае, если у заемщика есть право на налоговый вычет, и это право подтвердил налоговый орган.

А у кого есть такое право? Поскольку налоговый вычет – это возврат ранее уплаченных налогов, то право на него имеют лишь те, кто налоги со своих доходов платят. Например, те, кто получают «белую» зарплату. Если же официальных доходов (и, соответственно, налогов с них) нет, то и о праве на вычет не может идти речи.

Но это еще не все. Как значится в статье 220 Налогового кодекса, право на возврат процентов по ипотечному кредиту распространяется только на один объект недвижимости. То есть, если налоговый вычет ранее уже использовался, то при покупке следующей квартиры в новостройке права на него больше не будет.

Таким образом, те, кто взял ипотечный кредит по ставке менее 4,3%, будут обязаны оплатить налог на материальную выгоду, если не имеют официально подтвержденных доходов, либо правом на получение налогового вычета воспользовались ранее.

Сколько придется заплатить за материальную выгоду по ипотеке

Согласно статье 224 Налогового кодекса РФ, ставка такого налога составляет 35%. Размер вполне внушительный, однако платить предстоит не со свей суммы ипотечных процентов, а лишь с разницы между 4,3% (напомним – это 2/3 от ставки рефинансирования) и реальными процентами по ипотеке, если они меньше 4,3%.

Как это происходит на практике, разберем на примере. Допустим, вас заинтересовала 78-метровая «трешка» в ЖК «Новое Внуково» от группы «Самолет». Такая есть, например, на 11 этаже корпуса 5.

На 26 июня 2021 года она продается за 11,2 млн руб. (в стоимость входит отделка, кухонная мебель и система «умный дом»). Этот застройщик сейчас активно рекламирует ипотечную программу под 2,99% годовых, по которой можно взять кредит до 50 млн руб.

по сроком погашения до 20 лет при первоначальном взносе от 20%.

С учетом первоначального взноса в 20% кредит на приобретение этой квартиры составляет чуть меньше 9 млн руб.

• Если его взять на 20 лет по ставке 2,99%, то за весь срок кредитования в качестве процентов будет выплачено около 3 млн руб.
• Если бы ставка составляла 4,3% (2/3 ставки рефинансирования), та же сумма составила бы около 4,4 млн руб.

Таким образом, размер материальной выгоды (4,4 – 3) – 1,4 млн руб., а налог с нее по ставке 35% составит около полумиллиона рублей.

Если эту сумму записать в расходы по кредиту, то переплата за пользование ипотекой будет уже не 3 млн руб., а 3,5 млн руб.

Поэтому прежде, чем взять ипотечный кредит на сверхвыгодных условиях, проверьте, обязаны ли вы платить налог за материальную выгоду, и если обязаны – заранее рассчитайте его, чтобы новые расходы не стали для вас полной неожиданностью.

Что такое материальная выгода

В статье об ипотеке мы рассказывали, что при оформлении кредита ставка «замораживается» и график платежей рассчитывается по определенному проценту на весь срок, — и это действительно так.

Однако, согласно 212-й статье Налогового кодекса Российской Федерации, если процентная ставка по кредиту ниже ⅔ от ставки рефинансирования — а она приравнивается к ключевой ставке Банка России, — заемщик подпадает под 35%-й налог на материальную выгоду.

Материальная выгода — это выгода в денежной или натуральной форме, которую можно определить в качестве дохода.

Материальной выгодой может выступать экономия на процентах по кредиту. То, что клиент мог заплатить, но не платит, так как его ставка заморожена.

При расчете налога на материальную выгоду налоговая база — это сумма процентов за пользование кредитом, исчисляемая как разница между ⅔ ключевой ставки и ставки по договору.

Пример

В ипотечном договоре зафиксирована ставка в 9%, а ключевая ставка ЦБ — 20%. Так как ставка по ипотеке меньше, чем ⅔ от ключевой — 13,33%, заемщик должен уплатить налог на проценты, на которых он экономит: 4,33%.

(ставка ЦБ × ⅔ − ставка по договору)

20% × ⅔ = 13,33%

13,33% − 9% = 4,33%

Кто должен уплатить налог

В сфере кредитования налог на материальную выгоду коснется далеко не всех. Он будет взиматься в двух случаях:

• если отношения заемщика и кредитора взаимозависимы, например банк — работодатель ипотечного клиента;
• экономия на процентах — материальная помощь или исполнение кредитором встречного обязательства, например оплата услуг.

Выходит, что в основном это касается сотрудников банка. Однако уже в марте 2022 года Минфин освободит их от уплаты НДФЛ с материальной выгоды задним числом, с января 2022 года.

Пример

Артемий выплачивает ипотеку по ставке 9%, остаток его долга — 5 331 664 руб. После повышения ключевой ставки Банка России до 20% оказалось, что его ставка по договору ниже, чем ⅔ от ставки рефинансирования — ключевой.Так как Артемий работает в банке, где оформил ипотеку, их отношения взаимозависимы, и работодатель вынужден ежемесячно взимать со своего сотрудника 35% налога на материальную выгоду.

Чтобы рассчитать сумму налога, сначала нужно определить разницу в ставках, поделить ее на 365 дней и получить ставку, из которой рассчитывается материальная выгода:(ставка ЦБ × ⅔ − ставка по договору) / 365 дней = ставка в день20% × ⅔ = 13,33%13,33% − 9% = 4,33%4,33% / 365 = 0,011863%Затем остаток долга нужно умножить на эту ставку и количество дней в месяце, чтобы получить сумму материальной выгоды в месяц.

Остаток долга × ставка в день × количество дней в месяце = материальная выгода за месяц.

5 331 664 × 0,011863% = 632,5 руб.

632,5 × 31 = 19 607 руб.

Исчисляем от материальной выгоды 35%-й налог:

19 607,5 × 35% = 6 862,6 руб.