Квартира в ипотеке 2 года как ее продать

Что же такое ипотека? Если объяснять простыми словами, то это кредит под залог недвижимости. То есть банк дает вам деньги под залог покупаемой вами квартиры. Это называется обременение. Снять обременение с квартиры можно после полного погашения займа.

В Статье 29 говорится о праве залогодателя пользоваться заложенным имуществом. Покупатель квартиры в ипотеку может использовать ее по прямому назначению: для проживания, сдачи, регистрации жильцов и т.д.

Что касается права на продажу недвижимости, есть некоторые нюансы. О них говорится в Статье 37: Отчуждение заложенного имущества. Квартира, заложенная по договору об ипотеке, может быть отчуждена залогодателем другому лицу, в том числе путем продажи, но лишь с согласия залогодержателя — банка, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Следовательно, если вы захотите продать квартиру, находящуюся в ипотеке, первый шаг — обращение в банк, выдавший кредит. В противном случае сделка может быть оспорена, а недвижимость может перейти в собственность банка, к тому же, с вас могут потребовать возмещение убытков согласно пункту 2 Статьи 346 Гражданского кодекса РФ.

Где найти покупателя на такую квартиру

Зачем покупателю квартира с обременением, если можно купить без? С одной стороны, да, ведь сделка может нести для него определенные риски. Но ведь на любую кастрюльку найдется своя крышечка. И чаще всего в качестве «крышечек» выступают риелторы. Объясним, почему.

Как правило, квартира с обременением выставляется на продажу по сниженной стоимости — иногда до 30% ниже рынка. И этим пользуются опытные риелторы. Они хорошо знают рынок, юридически подкованы, готовы рисковать и могут заплатить вперед. Поэтому обычно первыми откликаются на подобные объявления.

Также профессиональные игроки рынка могут помочь потенциальным покупателям побороть сомнения. Допустим, кому-то срочно нужна квартира большей площади, но денег на покупку мало. Такие клиенты готовы рискнуть и приобрести квартиру в ипотеке с дисконтом 10-20%, но только при условии, что им будет помогать специалист, которому они полностью доверяют.

Третья группа покупателей — ищущие именно вашу квартиру. Например, у застройщика есть очень удачная планировка — лучшая в доме. Но все квартиры уже распроданы. Если такой объект с обременением появится в продаже, на него найдутся покупатели несмотря на риски.

Способы продажи квартиры с обременением

Повторим еще раз — просто взять и продать такую квартиру по договору купли продажи не получится. Начать нужно с похода в банк.

Существует 4 способа продать ипотечное жилье:

• Досрочное погашение ипотеки
• Продажа с погашением ипотеки во время сделки
• Продажа недвижимости вместе с долгом
• Продажа квартиры банком

Разберемся, как ими воспользоваться.

1. Досрочное погашение ипотеки

Простой с точки зрения понимания способ, но сложно осуществимый, т.к. нужно найти покупателя с наличными средствами. Он платит вам задаток, которым вы гасите остаток долга. Затем снимаете обременение и продаете квартиру уже без ипотеки.

• Нет зависимости от решения банка
• Этапы сделки просты и прозрачны
• Сама сделка проходит быстро

• Самый рискованный способ для покупателя — найти его будет сложно
• Если с продавцом что-то случится после передачи задатка, но до сделки, вернуть деньги будет проблематично
• Нотариальное оформление договора защищает покупателя, но урегулирование споров через суд занимает много времени

Этот способ используется довольно редко. Как правило, когда речь идет не об очень больших суммах.

• Нужно получить согласие банка на продажу заложенной недвижимости и вместе с ним определить сумму оставшегося долга.
• Потом составить предварительный договор купли-продажи и заверить его у нотариуса. Это защитит интересы обоих сторон.
• Отразите в договоре, что покупатель погашает ипотеку за владельца продаваемой недвижимости, а остаток долга вносится как задаток. Лучше договориться именно о задатке, поскольку если сделка сорвется по вине покупателя, задаток останется у продавца квартиры. А если по вине продавца, то покупатель сможет вернуть себе деньги в двойном размере. Статья 380 ГК РФ.
• Дальше необходимо выписать всех зарегистрированных в квартире, включая собственника и несовершеннолетних.
• После этого возьмите у покупателя задаток, равный остатку по ипотеке, погасите кредит и снимите обременение с квартиры.
• Подпишите договор купли-продажи, зарегистрируйте переход права собственности и получите от покупателя оставшуюся сумму.

2. Продажа с погашением ипотеки во время сделки

Популярный вариант продажи ипотечных квартир. Часто применяется как для первичной, так и для вторичной недвижимости. В этом случае банк принимает участие в сделке в качестве непосредственного получателя задатка. Саму сделку проводит продавец, как правило, с привлечением профессионального риелтора.

Особенность такой сделки — использование двух банковских депозитарных ячеек.

• Наиболее безопасная сделка, в которой все стороны защищены
• Продавец спокоен, т.к. покупатель уже заплатил банку и вряд ли куда-то исчезнет
• Покупатель спокоен, т.к. в случае форс-мажора сможет вернуть деньги, уплаченные банку продавца
• Банк гарантированно получает оплату ипотечного кредита, а также выступает гарантом данной сделки

• Сроки и даты устанавливаются банком и/или по его требованию, т.к. он фактически контролирует проведение сделки

• Нужно получить согласие банка на продажу заложенной недвижимости и вместе с ним определить сумму оставшегося долга.
• Покупатель должен положить денежные средства в две банковские ячейки: в первую остаток по невыплаченной продавцом ипотеке и во вторую оставшуюся сумму за квартиру. Общую стоимость квартиры устанавливает продавец.
• Дальше необходимо подписать договор купли-продажи и зарегистрировать сделку в Росреестре.
• После регистрации перехода права собственности залоговое обязательство переходит к покупателю, а деньги из первой ячейки перечисляются напрямую банку.
• После погашения кредита банк выдает покупателю закладную на квартиру, по которой тот получает выписку из ЕГРН о снятии обременения. Это можно сделать через МФЦ.
• После выполнения всех перечисленных условий продавец получает доступ ко второй банковской ячейке с остатком денег за квартиру.

3. Продажа недвижимости вместе с долгом

Перейдем к сделкам с ипотечной недвижимостью, в которых покупателю также нужен ипотечный кредит.

Перекредитование — схема продажи недвижимости, когда у покупателя недостаточно средств на покупку. Ему вместе с квартирой переходят обязательства по ипотеке от продавца на тех же или других условиях.

Покупатель подает заявку на ипотеку в обычном порядке, а в качестве объекта выбирает ипотечную квартиру. Если ипотека продавца была оформлена в том же банке, принимается решение о возможности переоформления предмета залога. В этом случае с покупателем заключаются договор уступки прав и обязанностей по кредиту (займу) и договор купли-продажи.

Этот способ занимает меньше времени, т.к. покупателю не нужно предоставлять документы по самой квартире, они уже есть в банке.

Если квартира была приобретена в ипотеку другого банка, рассматривается вариант перекредитования, при котором покупателем выступает новый банк.

При этом залоговые права на квартиру в Росреестре перерегистрирует сама кредитная организация.

• Риски сторон сведены к минимуму, т.к. в сделке активное участие принимает банк
• Покупатель получает возможность приобрести квартиру в ипотеку по цене ниже рыночной

• Это сложная сделка, в которой требуется соблюдение многих условий
• Как правило, подобными сделками занимаются аккредитованные агентства — это стоит довольно дорого

• В первую очередь продавец должен сообщить банку о своем желании продать квартиру и досрочно погасить ипотеку.
• Дальше нужно найти покупателей, которые хотят купить данную квартиру в ипотеку. Иногда их может порекомендовать сам банк. Обратите внимание, что у будущих покупателей должна быть сумма первоначального взноса в размере не менее оставшегося невыплаченного продавцом кредита.
• Продавцу нужно заключить с покупателем договор задатка и заверить его у нотариуса. В документе обязательно укажите, в каком банке будет оформлена ипотека на приобретение квартиры.
• Покупатель должен внести первоначальный взнос в качестве оплаты остатка по ипотечному кредиту продавца. Лучше, если деньги будут переданы непосредственно сотруднику банка.
• После этого происходит снятие обременения с квартиры. Процедура проводится бесплатно в течение трех дней. Оплатить нужно будет только выписку из ЕГРН, которая заменяет свидетельство о собственности.
• Далее пакет документов нужно передать в банк, где будет оформлять ипотеку покупатель.
• Следующий шаг — оценка квартиры.
• Если банк одобрит покупателю сделку, необходимо подписать договор купли-продажи, зарегистрировать переход права собственности и получить от покупателя или его банка оставшиеся денежные средства.

4. Продажа квартиры банком

Если дошло до этого, то дела у вас не очень хорошо. Данный способ применяется, если у заемщика серьезные просрочки по кредиту или он сообщает банку о невозможности дальше оплачивать ипотеку. Банки идут на продажу ипотечной квартиры только тогда, когда остальные варианты работы с заемщиком уже исчерпаны.

Если вдруг вы оказались в подобной ситуации, не отчаивайтесь. В любом случае продать недвижимость можно. Важно только действовать в рамках закона и не скрывать информацию от банка или покупателей.

Обязательное условие для продажи ипотечной квартиры банком — согласие кредитной организации или фирмы, которой продан долг, а также заемщика. Недвижимость продается с торгов на специализированных площадках.

• Банк все делает сам, от продавца кроме согласия ничего не требуется
• Сделка абсолютно безопасна для всех участников

• Как правило, цена сильно занижена, т.к. банк стремится вернуть заемные средства
• Вырученная от продажи сумма может быть равна остатку по кредиту

• Необходимо получить согласие банка на продажу недвижимости. Как правило, банк сам выступает с подобной инициативой. И подписать согласие на продажу квартиры банком.
• Далее банк оценивает квартиру, выставляет ее на торги и находит покупателя. Этот процесс может продолжаться длительное время, в течение которого цена будет уменьшаться. Продавец в данном случае не может возражать.
• При продаже квартиры будут задействоваться 2 банковские ячейки. В одну покупатель должен положить остаток по ипотеке. Во вторую — деньги для продавца. Может получиться, что вторая ячейка окажется пустой.
• После подписания ДКП продавцом и покупателем, а также договора банка с покупателем, кредитная организация должна отправить документы в Росреестр для снятия обременения. После этого банк сможет открыть свою ячейку.
• Продавец сможет открыть свою ячейку после регистрации перехода права собственности.

Планируя покупку квартиры в ипотеку, не стоит переживать от том, что вы ее не сможете продать. Сможете! Главное, постарайтесь не допускать просрочек по платежу. Лучше возьмите кредит на больший срок с меньшей ежемесячной нагрузкой и вносите досрочные платежи по мере возможности.

Об особенностях обременения

Без наложения обременения на предмет залога не выдается ни один ипотечный кредит. Чаще всего залогом становится покупаемая недвижимость, гораздо реже — иная жилая собственность заемщика.

Обсеменение накладывается в момент регистрации в Росреестре. Если после заказать выписку из ЕГРН, в ней будет указано, что объект находится в залоге с указанием конкретного банка.

Залог нужен банку для безопасности сделки. Если ипотечный заемщик вдруг перестает платить, кредитор может забрать квартиру, продать ее и закрыть долг. Если при продаже образовываются излишки, они передаются заемщику.

Если вы пойдете продавать ипотечную квартиру, сделку просто не пропустят в Росреестре. Во всех базах и документах будет указано, что объект находится под обременением.

Получается, чтобы можно было продать квартиру в ипотеке, необходимо снять с нее обременение. А снимается оно только в в том случае, если ссуда закрывается в полном объеме.

Способ №1. Кредит на досрочное погашение

• Минус способа. Ставки по кредитам наличными выше, чем по ипотеке. И если сумма будет большой, переплата окажется приличной. И если нужно получить больше 500000, найти банк для одобрения не так просто;
• Плюс способа. После снятия обременения квартира будет продаваться в обычном порядке, то есть к ней не нужно будет применять дисконт, как к проблемному ипотечному объекту.

Плюс вполне компенсирует минус, поэтому способ действенный и вполне реальный.

Сумма нужна приличная, поэтому понадобятся справки о доходах. Кроме того, нужно учесть, что новый банк будет знать о действующей ипотеке. Он учтет затраты на нее и на новый кредит при его одобрении. Уровень платежеспособности заемщика должен быть достаточным для оплаты по графику обеих суд.

Новый банк не станет рассматривать ситуацию, что вы берете кредит для закрытия ипотеки. Более того, лучше вообще не говорить об этой цели, так как такого типа перекредитование не приветствуется кредиторами.

1. Выбираете банк для кредита наличными. Полный ассортимент предложений есть на Бробанк.ру. Вы можете выбрать сразу 2-3 банка и подать им заявку: какой одобрит нужную сумму на лучших условиях, с тем договор и заключите.
2. Получаете деньги и обращаетесь к ипотечному банку. Нужно узнать точную сумму для досрочного погашения на данный момент и написать заявление на закрытие ипотеки раньше срока.
3. Примерно через 2 недели ипотека закрывается досрочно, с квартиры снимается обременение. Это может занять еще около 30 дней.
4. После получения уведомления о том, что обременение снято, можно продавать квартиру.

Вы продали квартиру, и у вас остался кредитный договор с новым банком. Можете вырученными средствами также закрыть его досрочно или использовать деньги на любое свое усмотрение.

Способ №2. Продажа через рефинансирование

Многие российские банки предлагают гражданам услуги рефинансирования — перекрытие кредитов других организаций. Проще говоря, вы официально берете ссуду в одном банке, чтобы закрыть ее средствами другое кредитное обязательство. И многие банки позволяют так перекрыть ипотеку.

Одной из задач рефинансирования как раз является вывод предмета залога из под обременения. Например, автомобиля или недвижимости. При этом по программам рефинансирования всегда устанавливаются низкие ставки, и одобрение получить проще, так как кредит целевой.

1. Находите банк, который в рамках рефинансирования потребительского кредита позволяет перекрывать ипотеки. На рынке их достаточно.
2. Получаете в ипотечном банке информацию о сумме, которая нужна для досрочного погашения ипотеки, берете справку. Оперативно собираете документы для рефинансирования (как для обычного кредита) и подаете заявку.
3. Новый банк переводит в ипотечный сумму, необходимую для досрочного закрытия ссуды. Получаете справку о гашении, снимаете обременение.
4. Продаете ипотечную квартиру, препятствий никаких не будет.

Если сравнивать первый способ и второй, то рефинансирование будет лучшим. Если заемщик положительный, он без проблем получит одобрение. Да и ставки по таким продуктам ниже. Это обусловлено тем, что ссуда — именно целевая.

Способ №3. Продажа ипотеки через банк

Практически все ипотечные банки имеют собственные сайты или разделы на своих порталах, на которых размещают информацию о реализуемых объектах. Это как раз и есть ипотечные квартиры или дома, собственники которых не справились с обязательством или изъявили желание отказаться от ипотеки.

То есть в этом случае заемщик обращается в банк и сообщает о том, что больше не может или не хочет оплачивать ипотеку. В этом случае он передает банку право на реализацию объекта по его каналам.

Банк сам ищет покупателя, согласного заключить договор купли-продажи с ипотекой. После получения денег часть средств идет на досрочное закрытие ссуды, а оставшаяся часть при ее наличии передается бывшему собственнику.

Это самый невыгодный для заемщика способ, так как банк продает квартиру с дисконтом в 20-30% как минимум. Но зато заемщику не нужно ничего делать, всю сделку провернет банк.

Способ №4. Покупатель гасит вашу ипотеку досрочно

Задача — найти согласного покупателя, тогда вполне можно продать квартиру в ипотеке. Здесь суть заключается в том, что для привлечения покупателя заемщик снижает цену, делает ее на 20-30% ниже среднерыночной. Только в этом случае можно рассчитывать на то, что кто-то согласится связываться с проблемным объектом.

1. Находите покупателя, который готов внести задаток, направляемый на досрочное погашение ипотечного кредита.
2. Узнаете в банке сумму для досрочного гашения, пишите заявление на его проведение.
3. Составляете с покупателем предварительный договор купли продажи с внесением задатка. Задаток, соответственно, равен сумме для досрочного гашения (не обязательно рубль в рубль, можно округлять до удобного числа).
4. Покупатель передает задаток продавцу, деньги кладутся на ипотечный счет для списания в счет досрочного гашения в указанную дату.
5. После продавец снимает обременение, составляется договор купли-продажи.

Найти покупателя, который согласится на такую сделку, не так просто, потому что возникают риски. Хотя в этой области есть даже специальные фирмы или люди, которые занимаются такими сделками (после продают объект по рыночной цене). Но при этом дисконт может достигать 30% и даже больше.

Способ №5. Продажа через досрочное гашение через банк

Это продажа квартиры в ипотеке как при способе №4, но при этом все идет в полном согласовании с банком. В этом случае покупатель юридически защищен, поэтому дисконт будет ниже, уже 10-20%.

Заемщик получает согласие от банка на продажу ипотеки через досрочное гашение и ищет покупателя. Покупатель передает банку в ячейки две суммы — одну для досрочного гашения, другую — остаток средств для продавца.

Банк составляет договор, по условиям которого деньги из первой ячейки идут на досрочное гашение. После этого с жилья снимается обременение, заключается договор купли-продажи, продавец получает деньги из второй ячейки.

Способ №6. Переоформление ипотеки на другого заемщика

Вы можете продать свою ипотеку и таким способом. Нужно найти человека, который будет готов взять на себя обязанности по вашему ипотечному кредиту. При этом у него должны быть деньги на выплату вам разницы. Например, если квартира стоит 3 000 000, а остаток вместе с процентами — 1 500 000, покупатель явно должен что-то получить на руки.

1. Находите покупателя, который готов стать заемщиком, имеет деньги для оплаты разницы и соответствует всем требованиям банка.
2. Приходите в банк, предварительно согласовав намерения, покупатель проходит стандартную процедуру анкетирования и рассмотрения.
3. Если он устраивает банк, тот дает согласие на замену заемщика. Переоформляется договор и закладная, сделка регистрируется в Росреестре.

Как именно будет проходить эта процедура — расскажет банк. Скорее всего, также придется открывать ячейку, куда покупатель положит разницу для продавца. Но в любом случае сделка сложная, поэтому придется делать дисконт.

Так что в целом, если рассматривать, можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку, то это вполне реально. Есть даже 6 законных способов это сделать. Можете воспользоваться любым подходящим.

Частые вопросы

Можно ли продать квартиру в ипотеке и купить другую?

Технически можно найти метод провернуть такую сделку. Продать квартиру можете любым способом из указанных в материале. После приобретаете на вырученные деньги другой объект. Только другой вопрос — средств будет не так много, потому что часть денег от реализации заложенной квартиры пойдет на досрочное гашение ипотеки.

Можно ли продать ипотеку другому человеку?

Можно по согласию банка. Будет проведена замена заемщика. Но новый заемщик должен полностью соответствовать требованиям банка.

Можно ли продать ипотечную квартиру, купленную с маткапиталом?

Можно, но сложно. Сначала нужно будет снять с недвижимости обременение любым из указанных способов. После выделить в объекте доли, как это требует закон (при оформлении ипотеки заемщик подписывает это обязательство). После продажа возможна, если при этом дети получают не меньшие доли в другой недвижимости.

Опасна ли ипотека для продавца?

Если речь об обычной продаже квартиры в ипотеку, никаких рисков нет. Все проходит через банк по давно отработанному алгоритму.

Источники:

Комментарии: 4

1. Вячеслав10.06.2022 в 06:26

Застройщик нарушает ДДУ и переносит сроки сдачи на год. Меня это не устраивает. Могу ли я отказаться от этой квартиры и от ипотеки? Возможно ли вернуть ПВ и %%, которые я платил банку за всё время (год)? Какой оптимальный вариант в такой ситуации? Возможно ли заменить объект, например? Если его стоимость выше, то это будет рассматриваться банком как новый договор ипотеки на новых условиях (сумма, ставка, ПВ)?
Спасибо заранее!

Уважаемый Вячеслав, если застройщик переносит срок подписания акта приема-передачи квартиры более чем на 2 месяца от даты, указанной в договоре, вы можете взыскать с него неустойку. Вопросы, касающиеся расторжения ипотечного кредита рекомендуем обсудить с менеджером банка, в котором обслуживаетесь.

А если ипотека взята на мат капитал ?

Уважаемая Инна, после выделения детских долей нужно получить согласие органов опеки и попечительства на продажу. В таком варианте квартиру можно продавать.

Отменить ответ

Карта 365 дней без %, 0 руб. обслуживание Получить 30 000 руб. под 0% в Займере

Какие варианты продажи есть

Найти покупателя с наличкой. Это наилучший вариант. Покупатель вносит иллиона рублей на расчетный счет банка, а 3сяч передает продавцу в момент окончательных расчетов. В течение суток банк списывает деньги, потом отдает закладную и снимает обременение.

Погасить ипотеку другим кредитом. Схема проста: человек берет потребительский кредит, гасит свой долг по ипотеке и снимает обременение с квартиры. Потом продает квартиру и закрывает взятый кредит. Важно организовать всё в кратчайшие сроки, чтобы избежать больших переплат по займу.

А еще лучше — оформить кредит, когда покупатель уже нашелся.

Вариант рабочий, но подходит не всем. Если у человека уже пошли просрочки по ипотеке, никто не даст ему новый кредит. Для банка это слишком большие риски.

Оформить «перезаем» на другого ипотечника. Если человек собирается покупать квартиру в ипотеку, вполне можно переоформить кредит на него. Здесь есть нюансы (например, большинство банков гасят только свою ипотеку), и каждый случай надо рассматривать отдельно, но все-таки [такое вполне возможно].

Почему мы не упомянули тот вариант, при котором ипотечную квартиру продает сам банк? Потому что это вариант вынужденный и крайне нежелательный. Когда у человека большая просрочка по платежам, банк по решению суда забирает недвижимость, оформляет на свой баланс и продает ее. Но продает по цене намного ниже рыночной, так что долг заемщика в ряде случаев не перекрывается полученной суммой.

В результате человек лишается квартиры, да еще и остается должен банку.

Риски покупателей

Почему на ипотечные квартиры гораздо труднее найти покупателей с наличкой? Ответ понятен: покупатели сильно рискуют. Смотрите сами.

Покупатель отдал вам иллиона рублей на погашение вашего кредита, а дальше сидит и ждет, когда пройдут все процедуры и к нему перейдет право собственности. Если закладная на квартиру перепродана другому банку (а это обычная практика) и находится, например, в Москве, то ждать приходится до месяца, а потом еще около недели пройдет, пока документы из МФЦ придут в Росреестр и из Росреестра обратно.

Всё это время покупатель нервничает. Потому что если за этот месяц с продавцом что-то случится (кирпич упадет на голову) или он, закрыв свою задолженность перед банком, вдруг передумает продавать квартиру, то покупатель останется в крайне невыгодном положении. Свои деньги ему придется возвращать через суд.

Какие меры можно принять, чтобы покупатель чувствовал себя спокойнее? Есть два варианта.

Заключить предварительный договор с элементами задатка. Продавец гасит свою ипотеку деньгами покупателя, но при этом знает: если он после этого не продаст ему квартиру, то должен будет вернуть сумму в двойном размере. То есть в договоре можно прописать такую ответственность для продавца, чтобы у него не было желания решить свои проблемы за чужой счет. Плюс мы предлагаем оформить дополнительный договор, ограничивающий действия продавца в отношении недвижимости на период сделки.

Заключить сразу основной договор купли-продажи. Можно в самом начале подписать основной договор и сдать его на регистрацию. Росреестр всё равно приостановит эту сделку, потому что квартира в залоге у банка, но зато всё то время, пока идет закладная (а это, как мы сказали, может затянуться вплоть до месяца), продавец и покупатель спокойны. Забрать документы из Росреестра в одностороннем порядке невозможно.

Когда мы получаем закладную, то несем ее в Росреестр, просим о возобновлении регистрации и за три-четыре дня регистрируем сделку. Кроме того, остаток в 30ысяч, который продавец должен получить на руки, мы кладем в ячейку и отдаем только тогда, когда право собственности перейдет к покупателю.

Риски продавца

У человека, который продает ипотечную квартиру, тоже есть свои риски. Вот самые распространенные из них.

Есть опасность не перекрыть ипотечный долг. Такое случается, если при покупке стоимость квартиры была искусственно завышена. Этим приемом пользуются люди, когда у них нет первоначального взноса на покупку квартиры, я рассказывала о нем в этой статье. Допустим, квартира стоит те же иллиона рублей, но покупатели завышают ее стоимость на 30ысяч — специально для банка.

Потом берут с продавцов расписку, будто внесли им первоначальный взнос, и банк дает заемщикам кредит.

В чем опасность? Допустим, заемщик, поняв, что ему тяжело нести бремя ипотеки, попытается продать квартиру. Продавать ему придется уже по рыночной цене, а не по той, которую он указывал для банка. А если продавать будет сам банк (если уже пошли большие просрочки по кредиту) — то и дешевле рыночной цены.

В итоге вырученная от продажи квартиры сумма может не покрыть долга и заемщик останется еще должен банку.

Сделка может растянуться на несколько месяцев. Это надо иметь в виду. Часто человек рассчитывает продать квартиру в ипотечном залоге быстро — и не откладывает деньги, чтобы внести очередной платеж, а сделка перенеслась на месяц или на два. Так человек попадает в долговую яму.

Недавно у нас была такая ситуация. Человек продавал квартиру, которая была в ипотеке. Мы нашли покупателя, но банк отказал ему из-за сильной закредитованности: на нем числился автокредит на 80сяч рублей, ипотека на иллиона и восемь кредитных карт.

В итоге мы три месяца пытались получить для него положительное решение банка. Решение-то мы получили, но продавец всё это время был на взводе. Он три месяца гасил ипотеку, которую уже не планировал гасить, и просто устал.

Он бы уже и отказался от этой сделки, но покупателей на ипотечную квартиру найти непросто, поэтому пришлось терпеть и всё это время платить банку.

Важное правило

Продажа ипотечной квартиры может пройти сравнительно быстро и гладко, а может доставить немало хлопот и затянуть в долговую яму. Поэтому, если вы приняли решение продать жилье, взятое в ипотеку, соблюдайте одно важное правило: не тяните!

Решайте проблему сразу, как только она наметилась. Поняли, что не можете больше выплачивать ипотеку, — бегом к специалистам! Время в данном случае работает против вас. Здесь опасно медлить и рассчитывать, что всё «как-нибудь само собой решится».

Банк подаст на вас в суд, квартиру оформит на свой баланс и продаст ее дешевле рыночной стоимости — только чтобы вернуть свои деньги. А вы останетесь без квартиры и, скорее всего, еще и с долгом.

Подведу итог. Если у вас есть необходимость продать ипотечную квартиру, это вполне можно сделать. Но действовать надо максимально быстро и грамотно.

Особенность продажи жилья, купленного в кредит

При ипотечном кредитовании жильё передают в банковский залог. Такой подход гарантирует банку возврат средств, если заёмщик окажется неплатёжеспособен. Обременение снимается с недвижимости только после полной выплаты долга по ипотечному кредитному договору (договору займа).

Несмотря на то, что официально квартира — это залоговое имущество, она находится в собственности заёмщика. Владелец вправе распоряжаться недвижимостью, например, продать жильё, но только с согласия банка. Банк имеет право запретить сделку.

Что нужно сделать, если вы хотите продать ипотечную квартиру?

1. Обратитесь в банк и выясните, как досрочно погасить задолженность по ипотечному кредитному договору, а также получите информацию о процессе снятия обременения.

2. Выберите способ продажи квартиры.

3. Найдите покупателя, согласного на покупку залогового жилья.

4. Получите одобрение банка для проведения сделки.

Можно ли продать ипотечную квартиру, если был использован материнский капитал?

Да, продать такую квартиру можно, но есть нюансы, о которых нужно знать. Родители должны выделить детям доли в праве собственности на квартиру после полного погашения задолженности, если материнский (семейный) капитал использовался:

— на уплату первоначального взноса
— на погашение задолженности по кредитному договору

Если доля квартира находится в собственности несовершеннолетних, то для её продажи понадобится согласие органа опеки и попечительства. Сотрудники органа проанализируют условия конкретной сделки и определят, не нарушает ли она интересы детей.

Подробнее о том, как продать квартиру, если для покупки недвижимости использовался материнский (семейный) капитал, читайте в статье.

Способы продать квартиру, находящуюся в залоге

Выберите подходящий для вас вариант продажи заложенной недвижимости. Чаще всего используются 4 основных сценария:

— продажа квартиры после полного погашения кредита и снятия обременения
— погашение ипотеки в ходе сделки купли-продажи
— продажа квартиры вместе с задолженностью по кредиту
— реализация квартиры банком

Рассмотрим подробно каждый из вариантов.

Продажа квартиры после досрочного погашения кредита

Заёмщик может погасить долг по кредитному договору (договору займа) досрочно, если у него есть для этого средства в размере остатка задолженности.

Ещё один возможный вариант — погасить ипотеку за счёт денежных средств покупателя. В этом случае проинформируйте банк о досрочном погашении ипотечного кредита, согласие на продажу недвижимости в этом случае также не требуется.

Рекомендации, как провести сделку:

1. Оформите договор задатка на необходимую сумму (например, на сумму задолженности)
Стороны прописывают в нём сумму сделки, способ передачи задатка от покупателя, условия и сроки снятия залога. Все условия сделки закрепляйте письменно: это позволит обеим сторонам обезопасить себя в случае непредвиденных обстоятельств.

2. Погасите ипотечный кредит досрочно
Используйте средства, которые покупатель передаст вам (продавцу).

3. Получите закладную у банка, если она оформлялась
Проверьте отметку о полном погашении долга. Подробнее о закладной рассказано в статье.

4. Снимите обременение с жилья
Некоторые банки снимают обременение самостоятельно в электронном формате. Если такой опции нет, подайте заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке через МФЦ.

5. Заключите договор купли-продажи
Учтите задаток, который вам уже выплатил покупатель.

6. Зарегистрируйте переход права собственности
Покупатель станет владельцем квартиры после внесения соответствующих изменений в ЕГРН. Для регистрации сделки обратитесь в МФЦ.

Продажа ипотечной квартиры вместе с кредитными обязательствами

Переоформление ипотеки, как правило, используется, если у продавца жилья большой остаток задолженности по ипотечному кредитному договору, а у покупателя нет полной суммы, чтобы приобрести недвижимость. Преимущество такого способа продажи — меньше бумажной волокиты, так как большая часть документов уже есть в банке. Основное ограничение — новый заёмщик может не подходить под требования кредитной организации, а значит не сможет оформить кредит на себя.

Рекомендации, как можно провести оформление ипотечной сделки и сделки купли-продажи:

1. Уведомите банк, что вы планируете продать квартиру, и получите одобрение кредитора.

2. Найдите покупателя, согласного приобрести ипотечную квартиру вместе с задолженностью.

3. Покупатель предоставляет в банк документы о своей платёжеспособности. Перечень нужных документов уточните у кредитной организации.

Как правило, это:
— паспорт покупателя
— документы, подтверждающие наличие работы и достаточного дохода. Нередко банк с согласия покупателя запрашивает эти данные у Пенсионного фонда самостоятельно
— документы, подтверждающие наличие первоначального взноса, к примеру, выписка об остатке средств

4. Оформите сделку между банком и покупателем.

5. Получите деньги от банка. Продавец получает выплату в размере разницы между стоимостью квартиры и остатком долга по ипотечному жилью.

6. Перерегистрируйте право собственности. Обратитесь в МФЦ или в Росреестр.