Как рассчитывается кадастровая стоимость

Сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, который стоит на учете в федеральном органе регистрации и кадастрового учета, можно получить там же, т.е. в Росреестре.
Для того чтобы узнать кадастровую стоимость своего имущества, необходимо получить соответствующую выписку из ЕГРН, которая так и называется «выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости».
Такую выписку можно заказать напрямую в Росреестре (в том числе онлайн на официальном сайте) или же в территориальном или экстерриториальном (в случае, если объект находится в другом регионе) отделении МФЦ.
Данная выписка содержит сведения о кадастровой стоимости конкретного объекта недвижимости, но не отражает методику ее расчета.

Из чего состоит и как формируется кадастровая стоимость

И так, из чего же состоит и как формируется кадастровая стоимость?
Поскольку для большинства привычней и понятней определение рыночной стоимости, для начала стоит отметить принципиальную разницу между ними (подробнее о разнице оценок, читайте здесь), которая заключается в целях их определения.
Рыночная цена определяется в целях купли-продажи компромиссно покупателем и продавцом в условиях реального рынка и конкуренции, а формировать ее может целый ряд факторов (вплоть до «вида из окна» и «евро-ремонта»).
В то время, как кадастровая стоимость объекта рассчитывается государством для целей налогообложения, поэтому «дружелюбные соседи» или «предметы декора» в расчет не берутся.
И так, кадастровая стоимость рассчитывается в соответствии с Приказом Минэкономразвития от 12.05.2017 № 226 и формируют ее следующие факторы:

• физические свойства объекта (возраст, материал, износостойкость и т.д.);
• технические и эксплуатационные характеристики объекта;
• наличие (или отсутствие) инженерной и транспортной инфраструктуры;
• характеристики близлежащих территорий (их степень освоения);
• наличие рельефа (земельного участка), который может влиять на стоимость;
• неотъемлемое внутреннее оборудование, без которого невозможна или существенно затруднена эксплуатация объекта, с учетом вида его использования (для объектов капитального строительства).

Также для определения кадастровой стоимости объекта учитываются такие ценообразующие факторы, как внешняя среда объекта (региональная экономика, экология и пр.) и состояние рынка недвижимости (примерный перечень ценообразующих факторов представлен в методических указаниях, утвержденных Приказом Минэкономразвития от 12.05.2017 № 226 (далее – «Указания»)). Стоит отметить, что подобная информация берется исключительно из официальных источников и должна быть документально подтверждена. ГБУ вправе запрашивать необходимую для расчета кадастровой стоимости информацию у федеральных органов исполнительной власти и подведомственных им организациях.

Кроме того, оценщик (сотрудник ГБУ) имеет право дополнительно использовать и вводить в расчет кадастровой стоимости поправочные и иные коэффициенты, предусмотренные Указаниями.

Формирование групп объектов недвижимости

Как правило, для расчета кадастровой стоимости используется метод массовой оценки и лишь изредка вынужденно индивидуальной. Для группы аналогичных объектов выбирается единая модель оценки.
В этих целях объекты недвижимости дифференцируются по группам (подгруппам) в зависимости от их вида (земельный участок, объект капитального строительства и пр.), использования, категории, местоположения и прочих характеристик. Группировка осуществляется с учетом сложившихся сегментов рынка недвижимости.

Каждой группе (подгруппе) присваиваются определенные коды, перечень которых также представлен в Указаниях. С учетом данных кодов определяется метод и подход (совокупность формул и применяемых коэффициентов) для расчета кадастровой стоимости объекта.

Определение кадастровой стоимости самостоятельно

Формирование и расчет кадастровой стоимости недвижимости процесс многоэтапный, трудоемкий и скрупулезный. Одновременно должна быть учтена масса факторов и условий, которые собираются из различных источников. Так, например, расчет кадастровой стоимости квартиры будет кардинально отличаться от расчета кадастровой стоимости земельного участка.

В этих двух случаях будут использоваться совершенно разные подходы, ценообразующие факторы, поправочные коэффициенты и пр.
Иными словами, не имея должной квалификации в вопросах оценки, определить кадастровую стоимость имущества самостоятельно, практически невозможно, поскольку это величина многосоставная.
Однако, в случае если кадастровая стоимость имущества явно превышает рыночную, рекомендуем обратиться в местное ГБУ за разъяснениями, а при необходимости, оспорить результаты государственной кадастровой оценки (как это сделать, читайте в нашей статье).

Что такое кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость определяет, сколько стоит ваша недвижимость с точки зрения государства. Часто ее величина значительным образом отличается от рыночной. Соответствующие органы проводят оценку по строгой методике.

Обычно такую стоимость устанавливают отдельно для каждого региона, основываясь на средних ценах. Рыночная стоимость подвержена колебаниям в довольно малых промежутках времени, в то время как кадастровая стоимость всегда устанавливается на конкретный срок.

Что зависит от размера кадастровой стоимости

Чаще всего кадастровую стоимость учитывают при расчете налогов на имущество или землю. Также на основе этой величины рассчитывается и госпошлина при обращении в суд или нотариальную контору. Есть несколько видов налогов, на размер которых влияет кадастровая стоимость:

• Имущественный налог. Его платят все собственники, причем не только квартир, но и домов, а также земельных участков. Рассчитывается этот налог так: стоимость кадастра по состоянию на 1 января текущего года умножают на налоговую ставку;
• При продаже недвижимости именно на основании этой величины рассчитывается налог на доход физических лиц. При продаже собственник должен оплатить 13% от полученной суммы. При этом действует понижающий коэффициент. Если стоимость недвижимости оказалась ниже кадастровой, понижающий коэффициент будет равен 0,7;
• Также на основании стоимости по кадастру рассчитывается налог на дарение. В этом случае 13% платит уже получатель недвижимости. В данном случае доходом считается именно кадастровая стоимость объекта;
• Помимо прочего кадастровая стоимость используется при расчете государственной пошлины для нотариусов. Применяется это в трех основных случаях: при продаже собственности несовершеннолетнего лица, при продаже доли и при передаче имущества в доверительное управление. Обычно при удостоверении любых других сделок с недвижимостью за основу расчета также берется кадастровая стоимость.

Как рассчитывается кадастровая стоимость и чем отличается от рыночной

Узнать кадастровую стоимость квартиры или любого другого объекта недвижимости, который находится у вас в собственности, не так сложно. Для этого необходимо знать адрес объекта и его кадастровый номер. Однако для того, чтобы правильно спланировать собственные расходы при совершении любых сделок с недвижимостью имеет смысл предварительно разобраться в том, как рассчитывается такая стоимость и какая сделка будет для вас более выгодной.

Всего есть три вида стоимости объекта: инвентаризационная, кадастровая и рыночная. В чем разница между этими понятиями:

• Инвентаризационной называют себестоимость конкретного объекта. Оценку производят государственные органы, причем в расчет берутся исключительно технические характеристики: материалы, которые были использованы для постройки, срок эксплуатации, изменение стоимости материалов и проведенных работ. Расчетом такой стоимости занимается БТИ. Традиционно инвентаризационная стоимость ниже кадастровой;
• Рыночной стоимостью называют наиболее вероятную цену, за которую объект может быть продан. Для расчета учитывают абсолютно все факторы: планировку, этажность и этаж расположения, состояние инфраструктуры, технические характеристики и прочие детали. В значительной степени на определение рыночной стоимости влияет качество ремонта, а также наличие обременений и других ограничений;
• При определении кадастровой стоимости также учитывается множество факторов. К примеру, транспортную доступность, состояние инфраструктуры, а также район расположения дома.

Чем отличается кадастровая стоимость от рыночной:

• Кадастровая стоимость рассчитывается при помощи метода массовой оценки: на определенную дату формируют список объектов и применяют стандартные методики анализа;
• При определении кадастровой стоимости не учитываются индивидуальные характеристики объекта.

Иными словами все квартиры с одинаковой планировкой в сходных домах будут иметь одинаковую кадастровую стоимость.

В регионах оценку кадастровой стоимости проводят соответствующие муниципальные учреждения. При расчетах используются методические указания Минэкономразвития. Частота обновления данных составляет три года. Два года — для городов федерального значения. Максимальным же сроком считается пять лет со дня последней оценки.

Обычно при расчете кадастровой стоимости опираются на следующие данные:

• Расположение объекта недвижимости;
• Год постройки;
• Использованные материалы;
• Серия многоквартирного дома;
• Состояние недвижимости (например, ветхое или аварийное);
• Реконструкции объекта недвижимости, а также другие данные, учтенные материалами Минэкономразвития.

Если характеристики объекта недвижимости изменились, кадастровая стоимость также может быть изменена, причем как в меньшую, так и в большую сторону.

В каких случаях кадастровая стоимость может быть повышена:

• Площадь объекта увеличилась. Чаще всего это происходит при возведении пристроек или присоединении земельного участка;
• Инфраструктура значительно улучшилась: например, была построена поликлиника, школа или метро;
• Была проведена реконструкция: например, установлен новый лифт, заменена ветхая крыша.

Снижение кадастровой стоимости может произойти в следующих случаях:

• Площадь объекта уменьшилась. Чаще всего такое происходит при продаже части земельного участка;
• Инфраструктура ухудшилась. Например, в непосредственной близости от дома было возведено вредное предприятие;
• Значительно увеличился износ. Так, если дом построен давно, а капитальный ремонт не проводился, с каждым годом его кадастровая стоимость будет снижаться.

Новая кадастровая стоимость в 2025 году

• собственники не могут сами рассчитать кадастровую стоимость дома, земельного участка, квартиры или здания, так как она определяется только по результатам государственной оценки недвижимости (этот средний показатель оценивается для группы однородных объектов);
• показатель стоимость по кадастру должен соответствовать рыночной цене, однако на практике отличается в большую или меньшую сторону;
• собственник земельного участка или строения может оспорить кадастровую стоимость, если не согласен с порядком или итогом расчета (для этого нужно заказать отчет оценщика за счет собственных средств); является общедоступным показателем ЕГРН, поэтому узнать ее может любой заинтересованное лицо.

Собственники сталкиваются с кадастровой стоимостью при расчете налога на имущество, на землю. Налоговый орган получает информацию об определенном объекте недвижимости, направляет уведомления, проверяет расчеты. Также кадастровая стоимость объекта применяется для расчета ставок аренды по государственному, муниципальному имуществу, для оплаты пошлины за вступление в наследство.

Узнать.с какого числа применяется КС для вашего объекта. можно из уведомлений налогового органа.

Все консультации бесплатны.

Комментарий эксперта. По взаимной договоренности сторон, кадастровую стоимость можно использовать для совершения сделок с недвижимостью. Однако обычно это невыгодно, так как КС существенно отличается от рыночной цены. При расчете налога на доход от продажи недвижимости или проверке прав на налоговые вычеты ИФНС будет сверять, насколько цена по договору отличается от кадастровой стоимости определенного объекта. Это может повлиять на порядок расчета суммы вычета.

В выписке ЕГРН есть показатель кадастровой стоимости объекта. Если он существенно превышает рыночную цену, можно обращаться для оспаривания.

Кадастровая стоимость как налоговая база

Прежде всего, кадастровая стоимость используется в качестве налоговой базы при расчете следующих налогов:

• налог на имущество организаций или физических лиц;
• земельный налог.

Чем меньше кадастровая стоимость, тем меньше соответственно налог, потому что он рассчитывается именно исходя из кадастровой, а не рыночной стоимости.

Следовательно, налогоплательщик заинтересован в том, чтобы кадастровая оценка соответствовала действительности и не была завышена, потому что рыночная стоимость объекта недвижимости зачастую во много раз превышает кадастровую.

Значение кадастровой стоимости при аренде имущества

Кадастровая стоимость может оказывать влияние также и на арендную плату. При аренде собственности частного лица она не применяется. Однако в случае если арендуется государственное либо муниципальное имущество, от кадастровой стоимости будет зависеть размер арендной платы за такое имущество.

Рассчитывается арендная плата в таком случае, как правило, как определенный процент от кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость недвижимости: что это?

Кадастровая стоимость объекта недвижимости — это цена имущества, рассчитанная Росреестром по нескольким параметрам.

Для проведения операций с недвижимостью нужна выписка из ЕГРН. Помимо информации из Кадастра (номер, стоимость), в ней содержатся подробные сведения об интересующем объекте. Заказать справку можно на нашем портале онлайн.

Зачем нужно знать кадастровую стоимость недвижимости

Стоимость объекта участвует в формировании рыночной цены недвижимости. Информация из Кадастра об имуществе нужна в таких ситуациях:

• Оформление сделки купли-продажи;
• Передача имущества в дар;
• Заключение договора аренды;
• Предоставление имущества в залог при оформлении ипотеки;
• Вступление в наследство.

Как часто проводится государственная кадастровая оценка

Проведение оценки — это обязанность представителей региональной власти. Согласно законодательству она осуществляется от одного раза в три года, но не реже, чем раз в 5 лет.

В Москве и других городах федерального значения государственная оценка имущества проводится не реже одного раза в два года.

Какие сведения учитываются при проведении кадастровой оценки

Для осуществления оценки привлекаются независимые эксперты. Кадастровая стоимость объекта зависит от следующих факторов:

• Квадратура объекта;
• Расположение недвижимости. На окончательную сумму влияет геолокация объекта (район, отдаленность от центра) и этажность;
• Дата возведения постройки;
• Техническое состояние объекта;
• Материалы, используемые при строительстве;
• Развитие инфраструктуры;
• Экономические показатели: уровень жизни населения, средний доход.

С учетом вышеперечисленных факторов рассчитывается показатель КС недвижимости. Эта математическая величина существенно отличается от реальной рыночной цены имущества. При расчете учитываются только общие факторы, но на стоимость недвижимого имущества влияют индивидуальные особенности (планировка, ремонт).